房地產企業的成本管理制度

房地產企業的成本管理制度
　　隨著房地產市場競爭的加劇，為提高產品及企業的核心競爭力，房地產企業的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發建設的整個過程中（立項、規劃設計、建設、結算、銷售）每一個環節的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規劃設計階段，所以，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理，並且不僅僅要關注財務成本，而且要關注質量、工期等隱性成本，還要考慮消費者的消費成本。

（一）立項環節的成本控制

1、新專案立項時必須提交詳細的《可行性研究報告》，《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容（《可行性研究報告》詳細內容詳見《可行性研究報告指引》）：

1.成本費用估算和控制目標及措施；

2.投資及效益測算、利潤體現安排；

3.稅務環境及其影響；

4.資金計劃；

5.《競投方案》（僅限招標、拍賣專案）；

6.投資風險評估及相應的對策；

7.專案綜合評價意見；

（二）規劃設計環節的成本控制

1、規劃設計單位的選擇應遵循以下原則：

1）能由公司內部完成的規劃設計工作，應由公司內部自行完成；

2）需委託設計院進行的規劃設計工作，應採取招標方式，擇優確定。

2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標，即目標成本：詳見附錄1－目標成本的編制與稽核），應首先上報由公司領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過後方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，並在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，並以此控制下一階段的設計。

3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，並載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。

4、設計、工程、預算人員應會同監理人員、物業管理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成後的物業管理成本、使用者使用成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，並督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費。

5、材料裝置之品牌／標準、引數的選用應與工程專案的品質、技術要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質量超標。

6、對工程之做法應當結合工程專案的實際情況，對規範、圖集的做法進行適當調整，使之更加經濟、合理。在設計規劃階段，使這種調整反映到圖紙中去。

（三）招標環節的成本控制

1、除壟斷性質的工程專案外，其它工程的施工或作業單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須採取公開或邀請招標方式進行。

3、應對投標單位進行資格預審，審查單位包括工程、預算、財務、設計四大專業人員。

4、應組織設計、工程、預算、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組，就招標範圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工專案和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

5、同等條件下，應儘量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。

6、凡一次採購量高於人民幣三萬元（含三萬元）的材料裝置、工程造價高於十萬元（含十萬元）的工程施工必須採用招投標方式。

7、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。

8、壟斷性質的工程專案（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。

9、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不籤合同就開工。

10、開標後，對回標單位進行至少兩輪閉門談判，每次談判的回覆檔案必須密封送達（按投標程式處理）。

11、合同簽訂必須按規定程式進行，詳見附錄2：合同審批與簽訂規定。

12、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。

13、對投標人的裝置報價不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定裝置配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。

14、出包工程應嚴禁擅自轉包。

（四）施工過程的成本控制

現場簽證（洽商及設計變更）

1.現場簽證範圍專案施工過程中凡是由乙方提出須經甲方現場籤認的、引起工程造價變化又不屬於包乾合同範圍的事項及合同明確需現場簽證的內容均屬於現場簽證範圍的，可以辦理現場簽證，包括：工程量增減、材料裝置價格變化等。現場簽證要反覆對照合同及有關檔案規定慎重處理。

2.現場簽證審批許可權

一般簽證2萬元以下（含2萬元）專案公司工程部、預算部2—5萬元（含5萬元）除以上人員簽字外，報專案經理或主管副總批准重大簽證5—20萬元（含20萬元）公司分管副總審批20萬元以上公司總經理審批

2.1上述金額範圍是指單筆單項變更籤證的總金額，不得分筆分項拆分變更籤證金額，並報公司審計以備抽審。

2.2同一單體建築物每個專業現場簽證次數超過10次的，要由提案人寫分析報告，報告應至少包含原因、責任人、後續是否還有簽證以及減少費用的應對方案，並報公司批准。

2.3為提高效率，預算部經理、專案經理、公司領導可根據專案具體情況進行授權。

3.現場簽證辦理

3.1對現場發生需簽證的工程內容，要求提案人詳細列明事發原因、簽證理由及合同依據。在所需簽證工程內容發生前五天內（特殊情況可在事先徵得專案經理同意且在所需簽證工程內容發生後的當天）一式五份（加蓋單位印章）及時上報。

3.2對涉及隱蔽工程或其它事後無法再現的簽證，提案人應及時通知監理工程師、業主工程部專業工程師和造價人員共同到現場勘查、核定。

3.3對重大的簽證，要求提案人應於施工前7天上報，專案部和監理工程師在接獲承包人的申請後三天內就該簽證的必要性、可行性、經濟性進行稽核，並將稽核意見上報公司。

3.4每月10日前，對於截止上月末已完工程但尚未確定最終審定價的簽證費用預算，甲、乙雙方應進行綜合性核對和價格商談，並形成核對與商談記錄清單。

4.現場簽證的審批

4.1專案工程部在接到經監理工程師簽署處理意見的簽證單後，一般工程簽證必須有監理公司、專案部現場工程師、預算部經理、工程部經理簽字稽核、然後報專案經理籤批後方可生效。對重大的簽證須上報公司主管部門，並經得分管副總經理或公司總經理批准。具體按第2條審批許可權執行。

4.2承包人意見必須由現場專業工程師和專案經理簽署；監理公司意見必須由現場專業監理工程師和總監簽署。

4.3原則上現場簽證按量價分離要求進行，即工程量由工程部負責，價款由預算部負責。但如發現量價有重大偏離時，發現方須立即向上一級領導報告，上一級領導作出審查意見。

4.4專案部在接獲承包人呈交的經監理工程師簽署意見的簽證單後，一般在5天內（重大簽證為10天內）予以批覆，並反饋予承包人。

4.5現場簽證沒有實施或未全部實施，監理工程師、工程部現場代表應及時登出或按實重新核定該項簽證單，並及時通知造價人員。

4.6辦理現場簽證要填寫現場簽證審批單，詳見附錄3：現場簽證審批單。

5.附則監理工程師及專案職能部門相關人員應認真、仔細、準確、合理地對簽證簽署意見。尤其是要注意對於承包單位為減項的現場簽證要及時辦理。如專案部職能部門相關人員發生瀆職行為將給予內部處分和相應的罰款，直至追究法律責任。

工程質量與監理

1、專案開工前，原則上應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關係。

2、工程質量監控人員應要求監理單位密切配合，嚴格把關。一旦發現質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任並督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一併存檔備案。

3、應特別重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加並辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。未經預算人員參與驗收的隱蔽工程，在結算時不予計價。

工程進度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，並在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。

2、工程進度款的撥付應當按下列程式辦理：

1）施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表，見附件4：工程驗工計價審批表；

2）工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，稽核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；

3）預算部門整理複核工程價值量；

4）經財務部門稽核後按有關批准程式付款並登記付款臺帳。

3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關係和監督工程款項的使用提供便利。

4、工程進度款支付達到工程造價80%時，原則上應停止付款，預留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。

（五）工程材料及裝置管理

1、專案開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及裝置清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，並在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和裝置，應實行甲供或甲定乙供，其餘實行乙供；

3、實行甲供或甲定乙供的材料和裝置應儘量不支付採購保管費。

4、應按工程實際進度合理安排採購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。

5、甲供材料、裝置的採購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要裝置和大宗建材採購上採用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：

1）能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；

2）願意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；

3）能夠到現場安裝，接受驗收合格後再付款的供貨商；

4）售後服務和信譽良好的供貨商。

5）工程管理部門對到貨的甲供材料和裝置的數量、質量及規格，要當場檢查驗收並出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨並通知財務部拒絕付款。

6）《採購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。

7）必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料採購全過程的行為。

8）對於乙供材料和裝置，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限範圍內抽取樣板，進行封樣，並儘量採取我方限價的措施。同時在材料和裝置進場時應要求出具檢驗合格證。

9）材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監理單位通過，審算部門同意，領導批准。

10）甲供材料、裝置的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門稽核無誤後，方能辦理結算。

（六）竣工交付環節的成本控制

1、單項工程和專案竣工應經過自檢、複查、驗收三個環節才能移交。

2、設計、工程、審計、預算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和裝置、設施，均應限期整改直到複驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。

4、工程移交後，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修範圍、保修責任（包括驗收後出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。

5、採取一次性扣留保脩金，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修範圍的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔。

（七）工程結算管理

一、工程結算

1.定義

1.1工程結算是指合同價格的結算。

1.2合同價格應為合同價款加上按合同規定進行的合同價款調整（增加或減少）。

1.3合同價款是承發包雙方在合同中約定，發包人用以支付承包人按照合同約定承包人完成承包範圍全部工程並承擔質量保修責任的款項。

1.4合同價款調整是指在合同履行中發生、按照合同約定或承發包雙方協商同意需要調整（增加或減少）合同價款的情況，經發包人確認後按計算合同價款的方法調整的合同價款。主要包括：

a）由於發包人原因導致的合同價款調整：如工程變更、發包人違約等等；

b）由於非發包人原因導致的合同價款調整：承包人違約、合同缺陷等增加的合同價款。

1.5工程變更是指工程範圍變更、設計變更。工程範圍的變更包括新增工程和刪減工程（新增工程分為附加工程和額外工程。所謂附加工程是指那些該合同專案所必不可少的工程，如果缺少了這些工程，該合同專案便不能發揮合同預期的作用。或者說，附加工程就是合同工程專案所必需的工程。所謂額外工程是指工程專案合同檔案中“工作範圍”中未包括的工作。缺少這些工作，原訂合同工程專案仍然可以執行，併發揮效益。）；設計變更是經發包人統一併發出指令更改工程有關部分的標高、基線、位置和尺寸及材料等等。

1.6專業分包工程合同結算是指發包人直接分包的專業分包工程完工後，按專業分包工程合同條件進行的工程驗收、結算。

1.7專案工程總結算是指專案工程竣工之後發包人與承包人進行的總承包合同工程竣工結算和尚未進行結算的專業分包工程合同的工程竣工結算。

2.工程結算的條件

2.1工程質量合格或達到合同要求並按照合同要求取得驗收證書是工程結算的必要條件。結算以工程計量為基礎，計量必須以質量達到要求為前提。所以不是對承包商已完的工程全部結算和支付，而只結算和支付質量達到要求的部分，對於工程質量達不到要求的部分一律不予結算和支付。

2.2一切結算均需要符合合同規定的要求。

2.3變更專案必須有發包人的變更通知。沒有發包方的指示承包商不得作任何變更。如果承包商沒有收到指示就進行變更的話，他無理由就此變更的費用要求補償。

2.4及時、完備的結算資料。

3.結算資料完整的結算資料包括（但不限於）以下內容：

3.1合同約定對合同價格構成影響的檔案及資料：

3.2承包人履約情況：

a）工程竣工驗收資料；

b）發包人對承包人履約情況的說明，包括：

i.雙方確認的已完和未完工程專案一覽表；

ii.工期或質量未達到合同要求的專案應提供相應明確責任的說明；

iii.承包人違約給發包人造成的損失情況（已辦理反索賠的專案除外）；

iv.合同約定的裝置清單和工程實際使用的裝置材料清單一覽表。

3.3工程結算書：

a）結算書編制說明，其內容應包括2.1-2.3條有關需要說明內容。

b）合同價款範圍內規定工程內容的結算（結算明細表、彙總表）。

c）合同規定合同價款調整範圍內（增加和/或減少）工程內容的結算。

4.工程結算的審查原則及要點工程結算應嚴格按照合同規定，明確承發包雙方的權利義務，按照合同規定的結算方式進行結算，在承包人風險及責任範圍內的工程費用支出不予調整工程價款。

4.1合同價款範圍內的結算，應區分不同的發包方式和合同類型進行審查：

a）對於總價合同，嚴格按照合同價款進行結算，嚴格審查合同內的工作內容是否在實際施工中按合同要求完成，包括產品裝置的型號是否和合同相符；

b）對於單價合同，應按照合同約定的工程量計算規則、依據施工圖和現場實際情況進行工程量的計量，乘以合同單價計算合同價款，審查重點為工程量的計量；

c）對於未進行招投標，合同約定按照施工圖預算加調整計算合同價格的工程，應依據施工圖和現場實際情況、按照合同規定採用定額的工程量計算規則計算工程量和計價。審查重點分為工程量的計量和價格的來源與計算是否合理。

d）對於有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程實際消耗量和施工單位領用量之後，方進行計量和計價工作。對於超額使用的單位要追究違約責任。

4.2調整合同價款的結算：（由於發包人原因導致的合同價款調整。）

4.2.1工程變更部分工程範圍變更內容，對於合同範圍內已有工程專案的工程量改變時，按工程量清單或工程定額中的工程量計算規則和計價方式進行結算；對於屬於合同工程內，但工程量清單或工程定額內沒有的工程專案，雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算；對於不屬於合同範圍內的工程專案：

1）要根據簽發的變更通知單明確的雙方的權利義務和結算方式，

2）變更工程的價格可參考原合同中的工程量計算規則和計價方式進行結算，

3）如果原合同或工程定額中無相關價格，由雙方協商議定工程量計算規則和價格進行結算。審查重點為變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。

a）對於設計變更內容，主要審查變更手續是否及時、完備、變更內容是否與現場實際工程相符、工程量計算是否合理、價格來源與計算是否合理。

b）對於進度計劃變更內容，應首先審查進度計劃變更的手續是否及時、完備，進度計劃變更的責任方是發包人還是承包人，對於由於承包人的原因導致的進度計劃變更，由此產生的工程內容的增加或人工、機械降效等不予調整工程價款。其次審查進度計劃變更的計算是否合理，應對照合同規定的工程進度計劃和變更的工程進度計劃，計算對工期的影響，從而計算由此產生的施工措施費用、工程內容增加費用和人工、機械降效費用等等。

c）對於施工條件變化導致的合同價款的調整，應首先審查施工條件的變化，如不良地基、地下障礙物的處理等，是否是承包人應承擔的風險範圍，如屬於發包人的責任，如地質勘察錯誤等，應予調整工程價款。其次，因為此部分內容是施工圖紙上不能反映出來的，又屬於隱蔽工程，應重點審查變更手續是否及時、完備，看是否符合工程實際情況。工程價款調整的審查參考上述原則。

4.2.2由於雙方違約或合同缺陷導致的合同價款調整應首先正確理解合同條款，正確劃分違約責任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時限和程式的規定。如果符合上述規定，則應審查索賠的計算方法和基礎資料是否符合規定，有否重複計算，還應剔除承包商違約、失誤或不作為導致的損失。對於承包商違約給發包人造成的損失，則應及時、合理的進行反索賠。對於雙方就違約事項達不成一致意見或由於合同本身的缺陷而導致爭議時，雙方應首先協商解決，協商不成應按照合同規定提交仲裁或訴訟。

4.2.3合同價格的結算，應參照財務往來狀況進行相應的調整。如參照：發包人為承包人代繳的，但未轉賬的各項稅費；發包人直接支付給分包人，但未轉賬的款項；發包人負責採購材料裝置並交付給承包人使用，轉賬的款項（用以計算該材料、裝置的價格）；發包人負責採購材料裝置並交付給承包人使用，未轉賬的款項（即甲供材料、裝置）（用以計算按照合同規定承包人節約、超額使用材料時的獎勵或懲罰）；以及其他對於工程結算需要的財務轉賬明細。

5.甲供裝置和材料的結算

5.1核對實際的品牌、規格、型號及技術要求是否和合同要求一致；

5.2供貨單位必須提供收料單原件，且收料單數量應與現場核對，以證其真實性；

5.3所有供貨必須落實貨物的使用單位，並有使用單位（施工單位）的簽收記錄；

5.4必須到現場核對已安裝的貨物是否符合安裝規範，外觀及內在品質是否在安裝過程中受到破壞或變形以及損失或損蝕；

5.5供貨單位必須提供產品證明書以證明其產地及質量，以及供貨合同要求的其它資料。

（八）其他環節的成本控制

1、正式發售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，並對照原成本預算逐項稽核；對配套設施，應測算其執行成本，並列入專案完全成本範圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報公司審查通過。

2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等專案時，應事先編制預算並報公司批准後方可實施。

3、應儘可能縮短專案開發經營週期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快專案開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。

4、應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關係。