陽江市城鎮老舊小區改造2021-2025年實施方案

陽江市城鎮老舊小區改造2021-2025年

實施方案（第二次徵求意見稿）

為深入貫徹落實黨中央和國務院決策部署，根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國發辦〔2020〕23號）、《廣東省住房和城鄉建設廳、廣東發展和改革委員會、廣東省財政廳關於做好城鎮老舊小區改造2021-2025年規劃編制和申報2021年改造計劃任務的通知》（粵建節函〔2020〕448號）等檔案精神，結合我市實際，特制定本方案：

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，按照黨中央、國務院決策部署，堅持以人民為中心的發展思想，按照以國內大迴圈為主體、國內國際雙迴圈相互促進的新發展要求，以提升居民生活品質為出發點和落腳點，結合我市建立全國文明城市建設、國家森林城市建設和鞏固國家衛生城市建設，大力改造城區範圍老舊小區，推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設轉型，改善居民居住條件，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。2021年開工改造3個老舊小區，形成全市改造示範專案；2022年基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成需要改造的城鎮老舊小區改造任務。

二、改造範圍

城鎮老舊小區是指陽江市區、縣（市）城（城關鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社群服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。重點改造2000年底前建成的老舊小區，有條件的可適當將2005年底前建成的老舊小區納入改造範圍，比例不得超過改造任務的15%。支援符合要求的國有企業單位、軍隊所屬城鎮老舊小區，按照屬地原則納入改造範圍。納入城區改造範圍的老舊小區應符合下列條件：

    （一）基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意願強烈；

（二）未實施綜合改造且未納入規劃徵遷改造範圍的住宅小區；

（三）違章建築拆除情況較好。

三、改造內容

城鎮老舊小區的改造內容分為以下三類：

（一）基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯絡的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、行動通訊等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。

   （二）完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊老舊設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智慧快件箱、智慧信包箱、文化休閒設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

（三）提升類。為豐富社群服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社群綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智慧設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社群專項服務設施。

四、改造任務

（一）摸清城鎮老舊小區底數。目前全市待改造城鎮老舊小區約161個，約978棟建築，涉及約16633戶居民，建築面積約126.85萬平方米。2021年要對照城鎮老舊小區的認定標準，進一步摸清既有城鎮老舊小區底數，建立專案儲備庫。因地制宜確定改造內容清單、標準和支援政策。根據輕重緩急和財政承受能力，科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃。

（二）試點改造專案。選取3個城鎮老舊小區為我市試點專案，分別為江城區荔枝園公租房小區、江城區神農街公租房小區、陽春市春城街道（龍灣小區），重點探索建立存量資源整合利用機制和建立改造資金政府與居民及社會力量合理共擔機制。

（三）2021年改造任務。落實2021年中央和省資金補助支援10個城鎮老舊小區建設。各縣（市、區）區可選取1個作為試點專案，在2021年底基本形成城鎮老舊小區改造工作流程和部門分工，全市城鎮老舊小區改造政策體系和工作機制基本形成。

（四）2022-2025年改造任務。健全完善我市城鎮老舊小區改造政策體系和工作機制基礎上，結合全市城鎮老舊小區底數摸查情況和改造資金計劃，按年度常態化推進相關改造工作。

五、實施步驟

（一）專案前期。按城鎮老舊小區底數摸查、專案評估、編制實施方案、徵求意見、專家評審、實施方案公示、方案審定、計劃申報的實施步驟開展相關前期工作，切實做好專案前期摸底、居民動員、公眾參與等工作，為推進城鎮老舊小區改造實施打下堅實基礎。

 (二)專案實施。按專案申請立項、專案報批、專案招投標、專案施工和監督監管、專案竣工驗收等步驟實施。各專案實施主體應精心組織，確保改造工程精細化設計、精準化施工，落實安全施工、文明施工要求，確保城鎮老舊小區改造工作按時限要求落到實處、取得實效。

 (三)後期管理。結合改造工作同步建立健全基層黨組織領導，社群居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業參與的聯席會議機制，引導居民協調確定改造生的小區管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。有條件的小區建議按程式引入物業管理服務公司負責後續維護管理工作；對已有業主委員會的小區，驗收後相關設施裝置移交業主委員會進行管養。推動城鎮老舊小區改造與實現後期管理相結合，確保城鎮老舊小區改造“一次建成、長效管養”。

六、資金籌措

　　按照“誰受益、誰出資”原則，城鎮老舊小區改造資金通過居民、管線產權單位、房改房原產權單位出資，財政預算安排，社會捐資、投資等方式籌集。

（一）落實居民出資。按照誰受益、誰出資原則，居民合理分擔城鎮老舊小區改造費用，出資來源可包括住宅維修資金、個人住房公積金，小區內公共停車和廣告等公共收益以及其他合法資金。住宅維修資金、小區內公共停車和廣告等公共收益用作改造費用，依法由業主委員會或居民自治小組組織業主按程式共同決定。對特殊困難家庭，可依法依規減免出資。

（二）加大各級政府資金補助。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，按照“保基本”的原則，第一步支援基礎類改造內容。按照屬地管理原則，城區各級政府（管委會）對轄區內老舊小區改造主體責任，財政部門應安排專項資金用於轄區內老舊小區改造。市財政局根據財政實際情況對城鎮老舊小區改造專案給予資金支援。積極爭取中央財政補助及預算內投資，申報地方政府專項債券，嚴格落實資金投向和使用要求，避免增加地方隱性債務。

（三）鼓勵產權單位出資。鼓勵原產權單位（含行政企事業單位）和公房產權單位合理落實出資資金，藉助“三供一業”移交等方式共同參與改造工作。

（四）落實專業經營單位出資。引導供水、供電、供氣、網路、通訊、有線電視等有關管線單位和國有專營企業履行社會責任，按照“誰出資、誰收益、誰經營”的原則，出資參與相關管線設施裝置改造提升，改造後專營設施裝置的產權可依照法定程式移交給專業單位，由其負責後續維護管理，保障專業經營單位的經營權與收益權。

（五）社會捐資、投資。鼓勵企事業單位和個人捐資、投資參與城鎮老舊小區改造。通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量投資參與各類改造設施設計、改造、運營。支援規範各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。支援以“平臺+創業單元”方式發展養老、托育、家政等社群服務新業態。

（六）落實稅費減免政策。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施裝置等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施裝置的計稅基礎，按規定計提折舊並在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社群提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免徵增值稅，並減按90%計入所得稅應納稅所得額；用於提供社群養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免徵契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

七、保障措施

（一）建立統籌協調機制。各級政府要建立政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的工作機制。成立全市城鎮老舊小區改造工作領導小組，由市政府主要領導擔任組長，市直相關單位和各級政府主要負責人為成員，領導小組下設辦公室（設在市住房城鄉建設局）。形成相關部門協同推進、密切配合的工作機制，統籌、協調、督查、考核等工作。構建“市、縣（市、區）、街道(鄉鎮)、社群、居民”五級聯動工作機制，及時研究、協調解決有關重大事項和問題。各縣（市、區）成立相應工作機構，統籌推進城鎮老舊小區改造工作。

（二）健全動員居民參與機制。健全動員居民參與機制。城鎮老舊小區改造要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社群服務體系建設有機結合。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發揮社群黨組織的領導作用，統籌協調社群居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造。搭建溝通議事平臺，利用“網際網路+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區黨組織引領的多種形式基層協商，主動了解居民訴求，促進居民形成共識，發動居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監督和後續管理、評價和反饋小區改造效果等。組織引導社群內機關、企事業單位積極參與改造。

（三）建立健全專案推進機制。各級政府要明確專案實施主體，健全專案管理機制，推進專案有序實施。積極推動設計師、工程師進社群，輔導居民有效參與改造。為專業經營單位的工程實施提供支援便利，禁止收取不合理費用。鼓勵選用經濟適用、綠色環保的技術、工藝、材料、產品。改造專案涉及歷史文化街區、歷史建築的，應嚴格落實相關保護修繕要求。落實施工安全和工程質量責任，組織做好工程驗收移交，杜絕安全隱患。充分發揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道。結合城鎮老舊小區改造，同步開展綠色社群建立。

（四）完善小區長效管理機制。結合改造工作同步建立健全基層黨組織領導，社群居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制，引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造後維護更新進入良性軌道。

（五）加快改造專案審批。各地要結合審批制度改革，精簡城鎮老舊小區改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高專案審批效率。可由縣（市、區）人民政府組織有關部門聯合審查改造方案，認可後由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批。不涉及土地權屬變化的專案，可用已有用地手續等材料作為土地證明檔案，無需再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合併為一個階段，簡化審批手續。不涉及建築主體結構變動的低風險專案，實行專案建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。鼓勵相關各方進行聯合驗收。

（六）健全適應改造需要的標準規範體系。編制城鎮老舊小區改造原則，明確改造範圍、內容以及相關技術要求，並結合文明城市建設、森林城市建設、衛生城市建設、海綿城市建設、無障礙環境建設、停車場建設、建築節能改造、歷史文化名城保護等工作同步實施。通過綜合運用物防、技防、人防等措施滿足消防安全需要。對新建、改建基礎設施和服務設施影響日照間距、佔用綠地等公共空間的，在廣泛徵求群眾意見基礎上，因地制宜予以解決。

八、工作要求

（一）各縣（市、區）政府是城鎮老舊小區改造的實施主體，具體負責城鎮老舊小區改造實施工作。主要負責同志親自抓，把推進城鎮老舊小區改造擺上重要議事日程，以人民群眾滿意度和受益程度、改造質量和財政資金使用效率為衡量標準，調動各方面資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好各項配套支援政策。

 　 （二）住房城鄉建設部門要切實擔負城鎮老舊小區改造工作的組織協調和督促指導責任。各有關部門要加強政策協調、工作銜接、調研督導，及時發現新情況新問題，完善相關政策措施。研究對城鎮老舊小區改造工作成效顯著的地區給予有關激勵政策。要制定城鎮老舊小區改造工作流程、專案管理機制，落實好工程招標、施工、監理及驗收工作要求，做好施工前清障、拆違等前期工作，抓好各項改造工作協調。

（三）加大宣傳力度。加大對城鎮老舊小區改造工作的宣傳引導，通過系列新聞報道、公益廣告宣傳、短視訊等方式，準確解讀城鎮老舊小區改造的政策措施，要準確解讀城鎮老舊小區改造政策措施，及時迴應社會關切。加大對優秀專案、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮老舊小區改造的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支援、群眾積極參與的濃厚氛圍。

附件：1. 陽江市城鎮老舊小區改造內容、改造標準表

2. 陽江市城鎮老舊小區改造工作分工

陽江市城鎮老舊小區改造內容、改造標準表

陽江市城鎮老舊小區改造分工

各縣（市、區）政府。負責牽頭推進轄區老舊小區改造，指導、監督轄區的鎮（街道）、社群等開展城鎮老舊小區基本情況的摸底調研工作；建立完善轄區老舊小區改造專案庫，制定本地區老舊小區改造總體規劃及年度計劃；負責指導、督促實施單位開展城鎮老舊小區改造工作；負責轄區老舊小區改造計劃、資金、備案、監督等工作。

各縣 (市、區）老舊小區改造牽頭單位。負責統籌組織轄區內老舊小區微改造工作，建立工作臺賬清單；制定具體改造任務，確定改造專案範圍；收集統計轄區老舊小區專案資料，建立城鎮老舊小區專案臺賬，定期向市城鎮老舊小區辦公室報送相關情況；負責轄區老舊小區改造工程質量監督工作；組織開展工程驗收。

各鎮政府（街道辦事處）。負責開展調查摸底，全面摸查瞭解城鎮老舊小區居民群眾需求；對有條件的小區，在專案籌劃前期，負責引導居民組建小區建設管理委員會或其他居民自治組織；開展方案公示收集居民反饋意見；負責改造中協調工作，負責統籌引入相關物業，或會同小區建設管理委員會或其他居民自治組織，負責後期管養工作。

    市住房城鄉建設局。牽頭推進全市城鎮老舊小區改造，負責指導、督促各縣（市、區）政府開展城鎮老舊小區改造工作；負責全市城鎮老舊小區改造計劃、備案、監督等工作；指導各縣（市、區）政府創新方式，拓寬籌資渠道；聯合各縣（市、區)政府指導各城鎮老舊小區成立社群居民自治組織，探索建立改造維修資金；負責指導加裝電梯工作；負責陽江市區內公房小區改造，統籌盤活閒置公房資源；指導城鎮老舊小區管道燃氣入戶改造工作；指導改造專案施工許可、竣工驗收、房屋安全管理等；牽頭開展城鎮老舊小區改造績效評價工作。

市發展和改革局。負責牽頭指導各縣（市、區)發展改革局進行專案立項審批；試點專案經各縣（市、區)政府審定，由各專案業主分別向發展改革部門報送立項申報資料。

市教育局。負責結合城鎮老舊小區改造，配合引入社群幼兒園、教育培訓機構等工作。

市工業和資訊化局。負責按照職能分工指導通訊線整治工作，協助推進通訊線整治工作。

市公安局。負責指導監控安防設施裝置改造工作；負責指導城鎮老舊小區社群內微迴圈交通改造。

市民政局。負責結合城鎮老舊小區改造，配合健全居家社群養老服務機構布點，配合有關部門推動有條件的城鄉社群將嬰幼兒照護服務納入城鄉社群服務範圍，指導社群治理工作。

市財政局。負責指導各級財政部門開展城鎮老舊小區改造預算稽核工作；協助爭取中央、省補助資金。

市人力資源社會保障局。負責結合城鎮老舊小區改造，配合健全家政服務網點布點，整合社群家政、養老、托育、便利店的服務需求等資訊資源，加強人員專業培訓。

市自然資源局。配合做好城鎮老舊小區改造公共設施、公共服務的規劃、建設用地審批工作；配合做好專案方案稽核工作。

市生態環境局。按照職能分工指導推進綠色社群建設，建立社群人居環境建設和整治機制，提高社群居家環境水平。

市商務局。負責結合城鎮老舊小區改造，協調和指導社群相關服務機構的招商引資相關工作。

市文化廣電旅遊體育局。按照職能分工指導電視線路整治工作；負責涉及不可移動文物改造的相關專案方案稽核工作；指導、協調完善城鎮老舊小區文體設施工作，統籌相關文體健身器材，配合城鎮老舊小區改造專案實施；負責按照職能分工指導電視線整治工作，協助推進電視線整治工作

市衛生健康局。負責結合城鎮老舊小區改造，配合指導社群衛生服務機構。

市國資委。負責統籌城鎮老舊小區改造範圍內市屬國企的閒置公房資源，會同民政、教育、人力資源社會保障等相關部門，引入家政、養老、托幼、醫療等公共服務機構。

市市場監管局。負責加強對城鎮老舊小區改造涉企收費檢查，禁止收取不合理費用。

市城管綜合執法局。負責指導城鎮老舊小區環衛設施改造工作；負責小區市政排水和排水單元雨汙分流等改造工作；指導、監督推進違規戶外廣告、違法建築治理，整治不規範遮陽篷、防盜網和防護設施工作；負責指導城鎮老舊小區綠化建設等工作；負責指導督促試點專案範圍內垃圾分類工作。

市金融局、人行陽江市中心支行、陽江銀保監局。負責鼓勵銀行業金融機構加強政銀企合作，支援政策性金融機構加大對城鎮老舊改造的信貸支援力度。支援城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體採取市場化方式加大公司信用類債券、專案收益票據等債券融資運用，拓展融資渠道。

市信訪局。負責結合城鎮老舊小區改造，建立群眾意見收集、處理和反饋機制，加強監督檢查。

陽江廣播電視臺。根據制定電視線路整理年度計劃，配合城鎮老舊小區改造同步實施；負責結合城鎮老舊小區改造，做好輿論宣傳引導工作；普及改造政策，展示改造成果；指導各縣(市、區)結合推進城鎮老舊小區改造工作挖掘我市歷史文化遺產，宣導城市歷史文脈傳承。

市應急管理局。負責指導老舊社群改造完善應急避難場所建設；指導進行應急路線規劃和逃生指引標誌建設工作。

市通訊建設管理辦公室。負責結合城鎮老舊小區改造，按照職能分工指導通訊線整治工作，協助推進通訊線整治工作。

陽江供電局、中國電信陽江分公司、中國移動廣東陽江分公司、中國聯通陽江分公司。按職責負責結合城鎮老舊小區改造計劃，根據各自職能制定相關城鎮老舊小區電力線、通訊線、電視線路整理年度計劃，配合城鎮老舊小區改造同步實施，負責具體推進相關管線的整理規範和下地工作。

市郵政管理局。負責結合城鎮老舊小區改造，配合指導社群引入郵政快遞末端綜合服務站等社群專項服務設施。

市稅務局。落實稅費減免政策，制定措施落實國家支援城鎮老舊小區改造稅費優惠政策。

市水務集團。負責具體推進居民一戶水錶安裝，指導樓道內外給水管和水閥、抽水泵等二次供水設施的更換和維護工作。

各屬地管道燃氣特許經營企業。負責結合城鎮老舊小區改造，具體推進老舊小區內燃氣管道安裝工作；負責更換老舊燃氣管道工作。