老舊小區改造調研報告5篇

第1篇：老舊小區改造調研報告★

根據在2016年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執法檢查中發現的海珠區南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區基礎設施等存在問題，在陳建華主任等常委會領導的倡導下，常委會將“推進老舊小區微改造”定為常委會2017年重點調研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調研組，率隊多次深入調研，並要求調研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調研，總結實踐經驗，為推進該項重大民生工程、營造更乾淨更整潔更平安更有序城市環境，提出對策建議。

調研組先後4次到海珠區福南新街16-27號大院開展實地調研，並多次深入越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區明察暗訪、瞭解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規劃委、市城鄉建設委、市財政局、越秀區政府、荔灣區政府等部門和單位召開專題調研會議，於6至7月先後赴杭州、北京、天津、合肥進行專題調研，並通過期刊、雜誌等途徑查詢國內城市更新和老舊小區綜合整治相關實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎資料。

在認真調研我市各區典型微改造專案，特別是在認真分析海珠區福南新街16-27號大院微改造案例的基礎上，調研組對廣州市老舊小區微改造主要做法進行分析和總結，梳理並歸納了兄弟城市的先進經驗，書面徵求課題調研組成員、城建環資委員會委員、城建環資專家庫專家對報告初稿的意見，綜合形成了本調研報告，為進一步推動我市老舊小區微改造工作提出了有關建議。

一、我市老舊小區微改造工作情況及其分析

（一）全市工作概況

作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區，中心老城區越秀、荔灣量最大。據2016年市城市更新局彙總統計，我市擬將2000年前建成的779個老舊小區實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區31個、新中國成立後至1980年建成老舊小區198個、1980年至1990年建成老舊小區224個、1990年至2000年建成老舊小區326個，一共包含約3.77萬棟房屋，建築面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。

我市老舊小區微改造工作目前做法是由城市更新局統籌，牽頭制定具體落實方案、工作流程和標準，協調有關職能部門，負責對各區的指導監督；
各區、鎮街作為落實主體，負責資料摸查、專案評估、方案編制、方案審定、資金統籌、專案實施、成立居民自治組織、建立長效管養機制、信訪維穩等工作。微改造已經開展的工作有：

一是開展調研摸查。根據2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區對全市2000年前建成的老舊居住小區進行系統摸查，同時瞭解民意訴求，掌握老舊小區微改造一線實際情況。

二是制定規範性檔案和實施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》釋出。2016年底，市城市更新局印發了《廣州市老舊小區微改造實施方案》，提出有關任務目標，並明確了有關改造內容，有關工作全面鋪開。

三是制定年度計劃推進落實。每年制定專案計劃和資金安排，2016、2017年城市更新年度正式計劃共安排財政資金2.5億元，推進老舊小區微改造專案109個，涉及用地面積794公頃。其中，2016年安排專案19個，資金約5000萬，總用地面積約268公頃；
2017年安排90個,資金約2億，總用地面積約526公頃。

（二）海珠區福南新街16-27號大院微改造案例分析

福南新街大院位於南石頭街道泉塘社群，該大院包含廣州市四建公司、廣州橡膠企業集團有限公司、廣州市機電研究所等單位的5個宿舍，屬於無物業管理的老舊宿舍，水電氣基礎民生設施是上世紀八十年代的產物，雖經多次維修，但設施裝置仍然陳舊老化，管線破損十分嚴重，加上週邊商住小區增多、石溪水廠搬遷等因素，造成附近區域供水水壓不足，其中16-27號大院三樓以上住戶用水十分困難。此外，因該小區早年已進行房改，原屬單位市四建公司不再負責小區內部的公共環境和設施維護，同時也無物業管理。加上小區臨近珠江醫院，部分居民將房屋違法改建為“房中房”出租，房管部門執法難；
外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙汙染擾民嚴重等，導致社群綜合環境破舊、雜亂，對此居民的改造意願非常強烈。

在市人大常委會執法檢查後，海珠區委、區人大常委會、區政府迅速部署協調改造工作。區城管、住建、科工商信局，市自來水公司、燃氣公司、供電公司、南石頭街道等共同配合，用半年多時間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今年春節前，新的供水系統已經正式執行，居民用水難問題得到有效解決。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院內戶外管道更新鋪設、電錶後線路鋪設及電錶安裝等工程也已完成；
周邊公共設施綠化等完成了升級改造，環境得到較大改善和優化。

繼第一期微改造取得階段性成果後，市人大常委會主要領導和分管領導等赴福南新街社群調研，提出後續改造建議，推動打造我市老舊小區微改造示範專案。與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意願。海珠區人大常委會、區政府等也計劃以此為契機，為老舊小區微改造在全區的鋪開積累經驗，開展了調研摸查，制定了實施方案和成立工作機構，通過區先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎，統籌有序實施。截至12月11日，專案立項調整待召開區政府常務會議審定後實施。詳細設計方案和施工圖紙編制計劃於12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區內低矮建築和原有建築面積、產權、居住戶數摸查和居民意願徵詢工作（具體詳見附件：海珠區南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社群微改造案例有關材料）。

福南新街小區的微改造過程主要呈現以下特點：

1.反應迅速，組織有力。在海珠區將福南新街16-27號綜合改造工作任務下達給南石頭街道後，該街道迅速行動，確立了從社群基本公共服務需求著手的原則，將其列入街道2016年重點工作專案，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協調、爭取區相關部門認可和支援，抓緊推進。

2.宣傳到位，發動深入。為使改造得到居民住戶支援，街道開展了大量居民宣傳溝通工作，通過形式多樣的方式，運用公開信、告示欄、宣傳窗等載體向有關居民群眾宣傳此次改造的方向和內容。街道辦事處負責人多次召開居民會議，現場聽取群眾意見、建議，儘量按照居民提出的要求進行改造；
積極協調區職能部門和相關企業參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。

3.民意為先，廣納意見。由於該小區屬於典型的無物業管理老舊工業宿舍區，為克服出現居民不理解、意見不統一、集資難、不支援甚至阻撓改造等社群改造經常遇到的難題，街道改變以往政府主導、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意願和小區改造底數，組織工作人員逐家逐戶上門派發調查問卷，走訪調查率達85%。此外，還針對居民提出的小區環境衛生、公共設施破舊、車輛亂停放和噪音汙染等方面問題不斷完善改造方案。

4.居民自治，群策群力。為充分發揮居民的自治作用，促進居民提高“自我教育、自我管理、自我服務、自我監督”的水平和能力，強化居民自治的責任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導該有關居民樓成立大樓管理小組，負責改造工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發揮群眾主體作用，充分調動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協調改”的小區改造氛圍。

5.全程監督，保證質量。為保證小區改造工程質量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監督中，加強施工現場管理、督導，及時處理施工過程中出現的各種突發情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進度和施工質量情況，保障居民知情權、監督權。

6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環境差問題。隨著供水系統的更換，大院環境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經過改造，小區面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區居民也紛紛表達了強烈的改造意願，福南新街微改造取得良好的社會效果。

（三）其他典型微改造專案現狀及其分析

2017年4月至10月期間，調研組通過調查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀區仰忠社群，海珠區濱江街草芳圍社群，荔灣區西村街廣啤雅苑、協和社群、西灣東社群，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區，天河區石牌村，白雲區景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區文衝船廠生活區，實地考察了多個典型微改造專案，並與有關各區人大常委會、區政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區微改造工作情況。在此基礎上，調研組梳理了各區老舊小區微改造典型專案的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。

1.上述典型專案的工作側重點。

（1）以改善民生基礎設施為主要方向的有：

越秀區仰忠社群內共有房屋138棟，其微改造專案以“三改造一落實”模式推進，即改造公共設施（包括“三線”、“三管”、室外公共消防設施、小區視訊監控等），改造老舊房屋（包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內線管更換、維修補建樓梯地名牌、改造小區圍牆等），改造人居環境（包括小區內道路維修改造、提升小區整體綠化、建設社群文化設施等），落實完善社群物業管理機制等；
海珠區濱江街草芳圍老舊小區微改造專案將實施二次供水及完善消防設施等民生工程作為改造重點；
荔灣區西村街微改造專案對社群內生活排汙管段重新鋪設，改造化糞池，並修整園區內路面，修繕西村文化廣場；
白雲區景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造專案主要改造了轄內道路，進行了雨汙分流、供水管網改造和三線整治並相應增設公共設施等。

（2）以維護和傳承歷史風貌為主要方向的有：

荔灣區十三行街區遍佈民國初期的小洋樓，該街區微改造專案（一期）按照修舊如舊的原則實施，現已基本完成；
恩寧路永慶坊將原來的民居功能轉換為商業功能，匯入創客空間、文化創意、教育等產業；
白雲區柯子嶺微改造專案對牌坊及外立面進行了整改裝飾，並把握該村客家文脈，打造了客家風情長廊。

（3）以整治提升環境景觀為主要方向的有：

天河區針對城中村“髒、亂、差、堵”現象，選取了石牌村綠荷西大街等重點街巷作為微改造試點路段，進行了路段沿線外立面改造、沿線路面改造、沿線地下綜合管線整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設及智慧門禁安裝等。白雲區景泰街大金鐘路48號大院進行了外立面整飾；
黃埔區已經完成微改造專案實施方案的編制，計劃對文衝船廠生活區的破損建築外牆等進行整飾及改造。

2.上述典型專案的組織模式與資金籌措特點。

越秀區為貫徹落實市委主要領導“將珠光街作為越秀區老舊社群‘三線三管’整治試點”有關批示精神，選擇仰忠社群為試點，成立了時任市人大常委會領導為組長的仰忠社群微改造試點工作領導小組，並在社群內設立微改造建設辦公室，下設公共設施改造、舊樓宇改造、人居環境改造、綜合協調、資金監督審查等五個專項工作小組，推進微改造落實，該專案總投資約為2950萬元，其中市財政安排1450萬元，區財政1490萬元，社群居民集資約10萬元。海珠區濱江街草芳圍老舊小區微改造專案通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源，其中政府負責公共部分的設施投入，市級安排資金600萬元，區級安排150萬元，居民負責入戶部分的改造投入。荔灣區西村街道社群微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社群形成了在全區乃至全市推廣的“西村經驗”，主要特點是在實踐中探索出“先自治、後改造”模式，制定了社群建管委產生及工作條例、議事機制、社群微改造專案實施工作流程等，創造出“基層黨建引領社群自治，社群自治助推基層治理”的工作模式，由社群黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業科室共同監督實施和驗收，由建管委做好後續管養工作。其改造專案以下水道、風水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導、企業承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區實施改造，片區內43棟房屋被荔灣區政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設及運營，並給予其15年的經營權，計劃總投入資金約為1億元，建築成本回收週期為12年半。期滿後是將經營權交還政府還是繼續探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區的一期試點，政府計劃將繼續發展二、三期專案。天河區組織相關部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程專案，設立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯席會，專案一期市級安排資金1000萬，區級安排1008萬。白雲區景泰街大金鐘路48號大院專案實施過程中，區有關部門注重引導公眾參與到專案改造的各個階段，指導組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設施缺失等問題。

（四）我市老舊小區微改造工作總體上存在的困難和問題

在總結南石頭街等典型案例的基礎上，經綜合我市老舊小區微改造調研情況，現歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：

1.對於微改造的思想認識亟需提高和統一。

調研組發現，對於老舊小區微改造，個別區、街道乃至市有關部門不同程度存在一些認識差異：一是有些認為老舊小區微改造投入大、產出小，與其花費大量的人力、財力、物力進行修修補補、基礎加固，不如通過近期或假以時日的徹底重建和安置更能提高行政績效、財政收入和居民幸福感，認為微改造沒有太強的必要性和緊迫性；
二是有些認為微改造已經納入全市城市更新總體工作大局，主動權和決定權在市級層面，區、街道一級自主空間不大，加上老舊小區住戶利益訴求多樣且不易調和，工作難度較大，容易導致作為“夾心層”的區、街道產生畏難情緒和“等靠要”、“拖推避”思想，積極性不高；
三是對於微改造作為裡子工程的本質、主要工作內容、階段性任務認識不統一，工作輕重緩急未作區分，後續工作推進不夠徹底等，出現了諸如專門建牆遮擋部分老舊房屋；
寫有“廣州市歷史建築”字樣的牌子被懸掛在某歷史建築違章附屬物上等工作細節把握不嚴、標準不高等現象。這些觀念和思想都未能全面體現老舊小區微改造工作的性質、宗旨和方向，急需釐清思路和統一認識。

2.老舊小區微改造總體規劃亟需制定。

廣州市作為超大型城市，居民小區數量龐大，老舊小區為數也不少，雖然市城市更新局2016年初步摸查了全市老舊小區情況並將779個老舊小區納入微改造計劃，但因老舊小區微改造工作總體上仍處於“訂單式”、“報銷式”的初級工作階段，存在改造範圍不夠明晰、改造專案的申報和確定標準有待進一步統一、申報流程有待進一步完善等問題。具體表現為：有些區基本公共服務尚有缺失的小區沒有列入全市的改造計劃，如海珠區南石頭街福南新街16-27號大院；
有些區先天條件較好的小區卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
有些區將房屋條件惡劣、安全隱患嚴重、基本不適宜人居住的區域卻納入了微改造專案；
將珠江兩岸、主幹道旁的老舊小區納入首要改造專案，而內街內巷的老舊小區相對延後改造，等等。對於一些歷史街區，如荔灣區十三行街區，調研組瞭解到，有關方面對後續二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進、工程建設標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區，日久失修一樣會出現問題。如東風西路的某高檔小區，一向是廣州老城區的指標性樓盤，小區分三期開發，樓齡分別為14至22年。但該小區在2010年曾遇到部分外牆鋁塑板老化，兩次發生外牆鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助於消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態掌握老舊小區基數和需改造範圍的工作機制，依靠現代技術形成資料資訊平臺，並在此基礎上制定市、區兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規劃、實施策劃和實施計劃。

3.資金保障效度、力度亟需提升。

調研發現，我市老舊小區微改造一方面存在資金投入力度與其他大型城市有一定差距，另一方面又出現財政支出進度不理想，原因主要包括：一是部分割槽未提前、全面考慮老舊小區微改造的工作特點和程式，導致資金需求和年度預算編制不盡科學合理；
二是街道作為微改造工作主體，開展此項工作的相關人員對工作程式和資金申請、使用等流程還不夠熟悉，工作未能按計劃推進，資金支出相應受到影響；
三是微改造屬於市、區共建工作，工作內容和資金保障各有側重，但目前各區財政支援力度不一，部分割槽級配套資金不到位，過於依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區微改造建設標準財政出資專案沒能有效覆蓋部分基本公共服務專案。《廣州市老舊小區微改造建設標準》的建設內容中的規定專案的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規定由個人出資。相當數量老舊小區居民不願出資，專案改造過程中對此未能有效覆蓋，導致微改造不完全不徹底，影響到社群微改造專案的整體效果。同時，由於我市老舊小區數量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。

4.微改造有關法律法規體系有待完善。

經初步梳理我國有關老舊小區微改造的法律法規，發現涉及老舊小區微改造工作的內容散見於《物權法》《城鄉規劃法》《建築法》《節約能源法》《消防法》《防震減災法》《物業管理條例》等法律法規中，容易出現以下問題：首先是缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規，適用有關法條時容易出現多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規範效力不足；
其次，上述法律法規涉及微改造的多數條文為原則性描述，實踐指導性不夠強；
再次，老舊小區微改造涉及內容廣泛，涉及問題複雜，除包括改造目標、範圍、主體、程式等以外，還包括產權認定、各利益主體權責劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統、全面的法律法規加以統合和規範。目前，我市尚未出臺關於老舊小區微改造專門的地方性法規，規劃、建設、財稅、產業、金融、文化保護等部門也未出臺相應的配套政策，這些都影響了微改造工作的規範有序開展。

5.工作標準規範、審批程式有待完善。

經查，目前我市已經出臺的有關老舊小區微改造的政策檔案，涉及到建設標準的主要是市城市更新局印發的《廣州市老舊小區微改造實施方案》，方案中所附微改造建設標準中部分專案的建設標準比較巨集觀、概括，具體操作性和指引性不夠強；
涉及到技術指引的較為詳細的目前只有關於“三線”整治的實施方案和技術指引（試行），其餘改造工程專案暫無詳細的技術規範和導則；
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內容較為簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關操作標準和技術規範與城市更新和老舊小區微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、專案繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造專案施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關規定，微改造不需要進行規劃用地報建和衛生防疫等的方案報批，但在微改造專案辦理質量安全監督和施工許可手續時，卻由於無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要儘快在審批程式上出臺具體指引。

6.工作協調機制不夠完善。

老舊小區微改造通常涉及建設、規劃、電力、通訊、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區和街道反映，協調上述部門，特別是水、電、燃氣、通訊等有關部門時，存在較大難度，一些企業以當年沒有計劃安排請業主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重複遷改等後續問題，對專案進度和預算支出等都有較大影響。如，海珠區城市更新部門自今年4月開始協調，直至目前為止，該區9個微改造專案仍未有一個專案的三線整治工作完成現場施工，嚴重影響後續工程的實施。

7.改造過程中涉及土地、規劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。

受土地、規劃、消防標準提高和周邊已有建築影響，老舊建築功能佈局改變困難，增設公共設施相對複雜，特別是增設電梯方面，目前列入微改造計劃的老舊小區成功增設電梯的案例不多。其中，主要面臨的困難有：底層居民因沒有實惠，且受採光、噪聲和擠佔公共空間等不利影響，基本不支援；
未滿足建築退縮、消防、結構安全、日照時間等要求；
受周邊管線和電力增容等條件制約。

8.部分老舊小區房屋由於特殊條件導致不利於管理和改造。

一是由於企業改制、破產等諸多原因，造成部分單位小區（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設施裝置處於失管狀態，同時由於產權原因造成維修、投入渠道不暢。二是位於老舊小區內的直管公房管理成本高，據瞭解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建築面積500多萬平方米，普遍位於老舊小區之內，由於房屋量過於龐大、位置過於分散、部分歷史租戶（特別是上世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，並伴有不同程度的房屋結構和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。

9.物業管理機制亟待建立。

我市老舊小區大多處於低管理或無管理狀態，管理機制有所欠缺，在衛生保潔、設施裝置維修養護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區即屬於典型無物業管理老舊小區，原屬企業進行房改後，隨著企業逐步轉制、解散等，小區呈現無管理狀態。相對先進城市而言，我市在建立後期物業管理機制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區微改造專案（含國有企業老舊宿舍區）建成後的維護管養資金來源、長效管養維護機制的建立與執行細則，使得各老舊小區微改造專案建成後難以明確養護主體等，對專案後期管養造成困擾，從而影響微改造效果的持續性。

總之，當前我市老舊小區面臨的基本公共服務供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區居民群眾人居環境維護提升與城市更新過程、城市化程序未能同步發展。歸根結底，這是城市發展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區生活環境、居住品質的提升，關係到城市健康有序發展，關係到社會發展公平的實現，關係到社會和諧穩定，關係到市民對城市改革發展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區微改造工作中出現的問題，不容忽視，亟待解決。

二、兄弟城市老舊小區微改造工作情況和經驗做法

2017年6、7月份，調研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學習考察。調研發現，四個城市都把老舊小區微改造（綜合整治）工作作為改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區房屋年久失修、配套設施不完善或老化、外部環境髒亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強資金保障，利用數年時間，實現中心城區老舊小區微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區居住環境，不斷增強市民百姓的獲得感。有關工作情況和經驗做法如下：

（一）加強調查摸底，明確改造範圍。

一是在實施改造前對老舊小區進行了詳細的調查摸底。2011年底開始，天津市由市國土房管局牽頭開展了中心城區舊樓區現狀拉網式調查摸底，共涉及2186個小區、6920萬平方米、14707幢樓、113萬戶，綜合調查了所有房屋的產別、建築年代、建築規模、小區存在問題及其成因。北京市在開展老舊小區綜合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底數（約6950萬平方米、128萬套）。合肥市在實施老舊小區環境綜合整治工作前，也提前進行了摸底工作。二是在充分摸底基礎上明確改造範圍。北京市明確將1990年前建成、建設標準不高、設施裝置落後、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區（含單棟住宅樓）納入綜合整治範圍。天津市分步將中心城區舊樓區納入改造，2012至2014年推進3幢樓以上1340個成片舊樓區改造，2015年對剩餘散片舊樓區進行改造。杭州市2007年針對不成套木（磚木）結構、簡易磚混結構房屋實施了危舊房改善工程；
2009至2011年，針對老城區1999年前建成、尚未實施物業管理的老舊住宅區實施物業管理改善工程；
2014年，重點針對70、80年代建造的標準住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建築面積達到5000平方米以上、土地性質為國有的、房屋標準成套的老舊小區列入改造範圍，2017至2019年將整治範圍擴大至建築面積5000平方米以下的老舊小區。

（二）強化資金投入，推動工作落實。

各地在經費保障方面給予了有力支援，推動改造工作有效落實。北京市在“十二五”時期，市、區兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節能改造為牽引的老舊小區綜合整治工作，至今已完成1582個小區、5850萬平米的總體任務。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區舊樓區居住功能綜合提升改造工作，累計投資51.7億元（不含水電氣改造等專項資金），改造2186個小區、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個、總建築面積1176萬平方米的老舊小區進行環境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，並計劃於2017至2019年間投資21.52億元，進一步整治總建築面積1076萬平方米的607個老舊小區。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財政資金2.5億元，推進106個微改造專案，資金投入力度相對薄弱。

（三）明確工作標準，切實實施改造。

一是建立工作機制，明確工作標準、程式和責任。北京市先後釋出了《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》等檔案，明確提出改造工作的目標範圍、整治內容、職責分工、專案組織實施的步驟和程式以及相關保障措施。天津市編制了包含房屋綜合修繕、管道節能改造、外部環境整治、綜合配套維修四大類、46個子項的《舊樓區綜合提升改造工程導則》；
制定了涉及施工管理、接管驗收、資金監管、信訪服務等方面20餘項管理制度。合肥市釋出了《合肥市老舊小區環境綜合整治工作實施意見》，明確了基礎設施、修繕改造房屋、提升環境質量、完善公建配套、改造技防設施、完善消防設施等六大項23個子項工作內容，以及制定工作計劃、確定設計和監理單位、編制專案初步設計及概算、審批初步設計及概算並辦理施工招標、資金撥付、施工管理、驗收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內容中，既有規定動作，也有自選動作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區公共部分方面，進行水、電、熱、通訊等線路、管網和裝置改造，無障礙設施改造，消防設施改造，綠化、景觀、道路、照明設施改造，更新補建信報箱，根據實際情況，進行雨水收集系統應用、補建機動車和非機動車停車位、建設休閒娛樂設施、完善安防系統、補建警衛室、修建圍牆等內容的改造。房屋建築本體方面，1990年（含）以前建成的，進行節能改造、熱計量改造和平改坡，對樓梯進行清洗粉刷，根據實際情況增設電梯、空調規整、樓梯外線纜規整、屋頂綠化、太陽能應用、普通地下室治理等改造；
對1980年（含）以前建成的，還進行抗震鑑定，對不達標的老舊房屋進行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。

（四）充分聽取意見，主動接受監督。

各地都堅持讓群眾知情，問群眾所需，請群眾參與全過程，為微改造順利實施創造良好條件。天津市加強開工前現場調研，充分聽取居民意見，試行“一小區一方案”。建立了舊樓區管委會、社群居委會、街鎮三級社會服務平臺，主動接受群眾監督。四年累計聘請了2744名社會監督員，對改造工程和接管服務落實情況實施全方位監督。組織工程驗收引入了群眾評判機制，現場聽取群眾監督員、居民代表、居委會意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅持“以人為本”、落實“四問四權”，即“改不改問情於民、改什麼問需於民、怎麼改問計於民、改得好不好問績於民”，落實廣大老百姓的知情權、參與權、選擇權、監督權，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機制。合肥市在綜合整治和後期物業管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權”，明確居民共同管理小區的義務與職責。對擬整治的小區專門就整治內容開展問卷調查，經充分徵求居民意見（規定需覆蓋小區80%居民）才列入下一年工作計劃，施工期間，接受社群志願者和居民的監督，工程竣工後，組織街道及居民代表參與驗收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項的原則，在充分徵求居民意見基礎上，確定試點小區綜合整治方案，明確基礎類改造內容必須完成，自選類改造內容由居民共同決定。

（五）堅持讓利於民，推進惠民政策。

在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補貼方式鼓勵老舊小區加建停車場、增設電梯，並在此基礎上，引入租賃式方式，由企業投資增設電梯，並擁有電梯產權，通過居民付費使用和後期其他經營專案（如養老服務）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結構、簡易磚混結構房屋，實施廚衛設施進戶，其中“拼廚加衛”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對於困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，於2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關於進一步加強直管公房管理的意見》，進一步擴大市區直管公有住房出售範圍，允許非成套木結構或磚木結構的直管公有住房，以及原規定暫緩出售的部分未實行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建築和歷史文化街區內確定保護的建築物出售。

（六）引入物業管理，建立長效機制。

各地都通過在老舊小區建立物業管理或準物業管理管理長效機制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質。北京市出臺《關於印發<關於開展老舊小區自我服務管理試點工作的意見>的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區自我服務管理試點建設工作，引導小區逐步引入物業公司參與社群治理和建設。天津市制定完善了《關於進一步加強我市舊樓區提升改造後長效管理的意見》和相關配套檔案，建立政府補貼機制，市財政每年拿出1.6億元補貼舊樓區管理服務費，各小區可結合實際採取社會化服務管理公司管理、產權單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區硬體配套設施的基礎上，提供社群化準物業管理和專業化物業管理兩種模式供小區居民投票選擇，選擇社群化準物業管理的，由社群公共服務站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理”等“八個有”的管理目標開展工作，小區總建築面積5萬平方米以下的配備3個物業專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費標準為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業化物業管理和有償社群服務管理模式，有償社群服務管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護等工作人員或統一委託一家物業服務企業負責管理，向居民收取一定的服務成本費。小區內公共停車、商業用房等經營性收入作為小區物業管理資金，由社居委統一收取和使用。

三、進一步加強我市老舊小區微改造工作的建議

黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”這個矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時，報告指出：“堅持在發展中保障和改善民生。增進民生福祉是發展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發展中補齊民生短板、促進社會公平正義……”。老舊小區微改造是貫徹十九大精神，解決城市發展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時代我國社會主要矛盾、實現人民群眾對美好生活嚮往的重要舉措，必須穩步推進和長期堅持。結合調研情況，針對上述我市老舊小區微改造遇到的問題，為進一步推動我市老舊小區微改造工作上新臺階，現提出如下建議。

確立“權屬明晰、權責平衡、各負其責、多方共贏”的改造原則

縱觀我市老舊小區房屋構成，主要是由房改房、承租公房等構成。伴隨著城鎮住房制度改革，特別是公有住房出售，產權形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產權存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之後相當一部分小區卻沒有實施配套的物業管理，因而給小區管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區的產權結構，確立“權屬明晰、權責平衡、各負自責、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區開展微改造和解決後續可能發生的爭議事項的有效路徑。

首先，根據《物權法》，對房屋專有部分的所有權是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。但由於城鎮住房制度改革遺留問題，不享有專有權或者享有部分專有權的原售房單位卻就小區共用部分享有單獨所有權，形成了共用部分所有權脫離專有部分所有權的不正常狀態。因此，在確立小區管理組織時，除了老舊小區居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產權單位仍存在的情況下，還應吸納原售房單位或者產權單位加入小區的管理組織，確立有權即應擔責的微改造工作先行性基礎，從而逐步消除因所有權不明晰的情況下無人擔責所形成的失管現象。

其次，要對老舊小區中的原產權單位進行重新細緻的梳理，摸查、核實、登記原產權單位是否還存在、是否還發揮作用、是否還佔有小區共有資源等，從而對小區共有資源進行權屬和共有事務的責任劃分進行確認，重點是要對老舊小區共有部分物權的制度變遷進行確權，明確老舊小區共有或共用物業（特別是如物業管理用房、停車位置、地下空間等）的權屬，由此產生的義務、責任和衍生的收益，從而在明晰物權基礎上重構老舊小區的管理制度基礎。

再次，按照微改造的內容對改造責任進行分類。《物權法》第七十、七十二條和《物業管理條例》第五十二條對於小區管線設施的所有權問題上，社會各方有不同的理解，實踐中也產生了不同的操作方式。建議對於房屋本體的改造，由房屋產權人負責，具體是公房由政府負責，房改房、商品房等由產權人承擔。對於公共基礎設施的改造，對原有設施的改造，可以依據“表前表後”原則，如管線設施，表前的歸企業、表後的歸個人負責；
新增的基礎設施，屬於公益性的如綠化、文體設施等由政府負責，屬於經營性的如新建停車場等，由投資方負責並享有收益權。此外，小區管線設施（水、電、氣、通訊）等的改造，可探索將部分設施產權予以明晰，將表前產權劃歸企業，給予改造企業合理的收益，激發其積極性。

最後，明確微改造過程的主要主體及其職責邊界。微改造主要主體主要包括：政府職能部門、參與改造的企業（包括改造設計施工企業、管線設施相關企業等）、居民組織（如居委會、業委會、建管委等）以及老舊小區居民。政府相關職能部門責任應主要集中於制定規範、標準，從巨集觀上統籌把握協調微改造的開展，當好裁判員，並給予必要的財政補貼以調動其他社會主體積極性。相關企業則應遵照政府規範、標準和合同進行相應的工作，保質保量完成微改造工作。居民組織需發揮最直接的協調居民關係、統一改造意見等作用；
應當逐步引導廣大居民樹立權責統一、共建共享的觀念，充分合理表達訴求，積極參與微改造工作。

（二）確立“摸家底—訂規劃—明主體—出指引—強監管”的推進機制

摸清詳細底數，合理評估分類。

合理界定、摸清底數是穩步推進老舊小區微改造的基礎性工作。

一是合理界定。何為老舊小區，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區的特徵可以大致歸納為建築年代相對久遠、建築結構比較單一、建築效能已經退化、基礎設施較為陳舊、基本公共服務不完善或缺失、環境質量不達標等，總體而言就是居住功能達不到宜居甚至是可居的標準。為此，我們應從上述大的方面繼續完善、細化出一套關鍵指標，確立我市老舊小區的界定標準。

二是摸清底數。切實發揮市城市更新部門的統籌作用，協調有關部門，完善資訊共享機制，建立資料資訊平臺，完善動態更新、掌握老舊小區基數和改造內容的工作機制，通過歷史資料查詢、部門資訊共享互助共享、實地踏勘、問卷調查、分類訪談、委託第三方機構調查等方式，進一步充實我市老舊小區各方面的資料，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時，注重加強動態的房屋安全普查，對於老舊小區中的危破房進行重點標識和登記。特別是可以結合當前正在進行的“四標四實”工作，進一步摸清我市老舊小區底數，掌握產權來源、建築年代、危破程度、基礎配套設施、基本公共服務條件等情況，做好老舊小區地塊標圖建庫工作，細緻掌握各區老舊小區的大致型別及其所處區域。

三是分類評估。在總體策略層面，要充分考慮微改造投入的可行性、可實現性和實效性，按照實際改造需求對老舊小區改造進行分類評估。對於公共基礎設施嚴重不足、危舊平房密集、廚衛設施不全，破舊擁擠，環境衛生髒亂差、沒有歷史保護價值，改造成本過高，甚至高於重建成本的的區域，如海珠區草芳圍社群等一類小區，建議採取差異化城市更新的策略，通過成片連片整體改造、國有舊廠房改造和土地整備等途徑，進行城市更新。對於適合開展微改造小區，要根據不同實際和需求進行分類施策。對於企業改制、破產造成失管的單位小區，建議由政府牽頭組織其基本公共服務設施的建設和改造工作，具體如海珠區南福南新街大院、荔灣區西村街廣啤雅苑、白雲區大金鐘路48號大院、黃埔區文衝船廠生活區等；
對於歷史悠久，房屋產權、年份、種類、租住人員構成等複雜，既有解放後樓房，又有歷史建築，同時還存有違章建築等的老舊小區，有關自選動作適宜實施“一樓一策”。在改善民生的基礎上，強化其文化元素，凸顯其歷史文脈和文化特質，具體如越秀區仰忠社群等。不容忽視的是，此類老社群普遍存在違章建築，應在微改造過程中堅持零容忍予以打擊；
對於確有改造必要，設施相對較為完善，也有自我更新實力的小區，不宜由市安排大量資金實施微改造，應鼓勵其自我開展環境整治，如天河區石牌村等。對於傳統歷史文化街區，如荔灣區恩寧路、十三行街區等，要加強專項規劃的巨集觀引領作用，規劃應以人為本，堅持使歷史文化街區在保障基礎民生的同時，加強保護歷史環境進行品質提升和功能補強，擦亮其歷史名片，發揮其獨有文化影響力，增強市民對於街道和社群的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統一的評估立項機制。政府方面，要在摸底工作基礎上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務缺失程度進行排序，完善、細化微改造內容以及評估、申報指標，儘快建立老舊小區微改造的政府專案庫。在區級操作層面上，各區要把好專案申報前的評估關。要充分發揮區、街、鎮和居委的引導作用，要通過實地調研、走訪調查、成立老舊小區建管委或業委會自主開展等方式，擴大居民知悉面和參與面，引導居民自行申報，建立“引導居民提出申報專案——區、街比對政府專案庫——形成初步評估結果——公示徵求居民意見——居民確認並正式立項”的工作流程，提高申報專案的公平性、合理性和公認度。其中，在政府專案庫內、改造意願強烈（達成改造共識人數比例越高）的，其立項申請可以優先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區，要進行改造前的基於小區全生命週期的第二層次的評估，發現存在的問題和隱患，為改造工程提供科學的評價標準和定量依據，確定改造方向、目標和具體程度，從而為後續資金投入明確投資方向和進行標準控制奠定基礎。

2.制定專項規劃，統一有序推進。

老舊小區微改造具有緊迫性和長期性的特點，是未來政府一項重要的系統性工作。因此，應該堅持規劃先行的理念，通過科學合理的規劃，將上述摸底、評估後的老舊小區的分類和改造內容在規劃中充分體現，有原則、有步驟、有方法地積極穩妥推進。要根據新一輪城市總體規劃的編制工作，進一步明確各區功能佈局，明晰各老舊小區所處片區的功能定位，著眼於片區改造、滾動改造，提前佈局公共服務設施建設，科學制定以2020年（全面建成小康社會）、2035年（基本實現社會主義現代化）等歷史任務節點為期限的微改造專項規劃，明確近遠期老舊小區改造的重點和內容，到2020年實現基本公共服務全覆蓋、全到位，在此基礎上，到2035年實現小區綜合服務功能進一步完善、小區人居環境進一步優化。各區要根據上述總體規劃制訂微改造詳細規劃，明確改造具體內容和進度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作物件和區域範圍。同時，注意規劃編制的前瞻性，合理預留在一定時期內老舊小區資料更新空間。與此同時，對文物和歷史建築進行細緻摸查，出臺專門針對歷史文化街區的微改造工作計劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計劃地引入合適產業型別，推動此類地區文化旅遊業發展。

3.明晰責任主體，優化工作流程。

提高全市老舊小區微改造工作議事機構層級，並將老舊小區微改造建設標準中各個規定專案涉及的主管部門、業務部門（市自來水公司、市燃氣集團、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領導小組成員單位，在稽核城市更新年度計劃時，將老舊小區微改造同步納入城市更新年度計劃和各單位、公共事業企業年度計劃。要進一步加強對城市更新工作的統籌協調力度，強化對區、街道工作特別是基層難以協調的問題的指導和支援力度。進一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規劃、建設、城管、環保、物價、廣電、消防等部門的職責分工，建立縱向從政府到社群、橫向涵蓋各有關職能部門的科學執行機制。找準現有微改造審批程式提速的主要障礙，在合法合理的基礎上，簡化審批流程，形成高效、規劃、科學的微改造建設管理模式。探索簡政放權，探索將稽核審批權和具體事務下放各區，實施微改造備案制，建立老舊小區微改造便捷機制。建立對水、電、氣、有線電視等業務部門的監管機制，將老舊小區微改造專案涉及的三線整理、供水供電改造、燃氣入戶等工作列入上述企業的考核清單，對有關企業支援微改造專案改造提出考核要求。

4.出臺程式指引，規範標準流程。

在實際操作流程中，市政府應當按照協同、快速、便捷的原則，充分發揮統籌、引導、規範作用，完善老舊小區改造有關標準規範，明確每個步驟的具體實施流程、工程導則、監督機制以及爭議解決和協商機制等方面的細節規定，進一步提高工作規範化水平。在市級層面為老舊小區微改造專案制定專門的道路開挖、市政給排水設施接入、綠化遷移、質量安全監督登記及施工許可手續辦理的指引，各區可以探索諸如參照環境提升專案施工辦理程式制訂微改造專案施工手續等途徑，簡化辦理程式，加快辦理進度。探索建立社群工程師、社群規劃師等制度，發揮專業人士作用。加強對老舊小區“三線”整治等技術指引實際操作情況的調研，及時完善、細化“三線”規範標準、技術條件等方面形成一套規範操作指引，重點解決街區狹窄導致供電網線鋪設難度大、弱電網線下地設計企業標準不統一、供電線網規劃和老舊社群微改造規劃難一致等主要問題。要根據小區實際情況，研究增設社群服務點、公共衛生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點、變電站等配套設施工作標準體系。

5.加強全程管控，強化監督考核。

加強事前預控、事中監管、事後考評，構建全過程、常態化的監督考核機制。加強對各區執行建設標準的督導檢查，市城市更新部門要對各區落實專案工程現場督查、發現問題及整改、工程專案質量監控等實施定期的收集、督導、抽檢，確保專案工程按時保質推進。要注重充分的資訊公開，依託相應的管理資訊平臺，向社會公佈微改造工程專案的各類資訊。加強事後考評和通報問責，對於未能完成工作進度的，視情況採取通報相關單位及其責任人、暫停該區專案審批、扣減城市更新資金等問責方式。各區要出臺符合各自實際的配套操作細則，發揮街道、居委能動性，簡政放權，運用督導、獎懲等機制促進街道推進微改造工作。充分發揮準備設立的監察委員會和市、區審計部門等作用，堅持全程、深度介入，加強對微改造工作全程的監察、監督。注重讓群眾、特別是老舊小區的居民以及其他利益相關者參與到監督與管理的過程中。探索發揮“兩代表一委員”屬地聯絡群眾的橋樑作用，邀請或聘請轄區內黨代表、各級人大代表和政協委員進行全程監督。

（三）完善老舊小區微改造資金投入和保障機制。

鑑於老舊小區微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應該堅持“權責統一、各方共擔、政府投入和市場化運作並存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照國家住建部老舊小區改造試點工作座談會精神，探索採取居民、原產權單位出資、政府補助等多種方式實施老舊小區微改造。

首先，要在理順權責關係的基礎上，按照基本公共服務保障要求，明晰出資關係。如，對於基礎設施的改造更新，要區分是屬於改造類還是新增類。改造部分可按照“表前表後”原則（表前歸相關企業、表後歸個人）確定的責任主體出資。公益性新增基礎設施，包括綠化、文體設施等，可由政府出資；
可經營性基礎設施，包括新建停車設施、新增管線設施等，可由最終受益人出資。

其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務等方式，充分發揮城市更新基金的槓桿作用，撬動引導社會資本參與。對於預期收益性較低的改造專案，應當發揮財政資金的民生保障作用。對於預期收益較高的專案，應當調動社會各方積極性，充分利用各種金融機構貸款等資金渠道。實踐證明，老舊小區微改造會使居住小區產生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應的資產，通過資產證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運作模式，增加社會資金注入。同時，探索由居委會或街道代為管理，充分利用小區公共用地、閒置用房，委託專業的公司或通過網際網路平臺為需要路演展覽、小區廣告的企業等供應場地，以及通過物業租賃、停車設施經營等方式，拓寬小區微改造和二次供水設施、道路、綠化、文體設施等專案的維護管養資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續性的個人資金來源渠道。具體而言，當前主要是充分發揮物業專項維修資金的作用，市政府要及時檢視《廣州市物業專項維修資金管理辦法》施行效果，為進一步完善相關規定積累實踐經驗。對於未成立業委會、無物管單位或房屋產權單位無法履行房屋維修責任時，可以由街道代為申請物業專項維修資金，用於房屋修繕。完善物業專項維修基金的補繳辦法，將未繳納的國有企業舊宿舍區納入補繳範圍，允許其以單位或個人名義補繳相關費用。同時，探索創新個人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個人住房公積金支付微改造中個人承擔的部分。

在政府操作層面，要向先進城市看齊，按照確保基本公共服務基礎設施改善、環境提升並舉的原則，穩步加大資金投入力度。將關乎居民切身利益的基本公共服務專案改造內容納入財政全額補助範圍，將建築節能改造、小區公共部分雨汙分流改造等專案也適當納入財政補助範圍。對於危房改造，政府要通過政府資助（包括技術支援、政策諮詢等）等方式，進一步發揮引導、支援作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區的需要，提高用於建築本體方面的市財政出資比例，並對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點支援。要避免條塊分割，探索整合小區改造資金、建築節能改造資金等，拓寬資金來源，統一排程使用。科學合理編制預算，市、區城市更新部門要充分考慮實施專案的成熟度，做好資金測算工作，切實做好財政預算滾動計劃。制定城市更新專案驗收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規範我市城市更新資金分配使用。同時，要構建轉移支付資金全過程監管體系，以專案考評結果為依據，結合以獎代補等方式，提高轉移支付資金使用效益，減少浪費。

（四）建立老舊小區微改造常態管養的長效機制。

老舊小區微改造要與加強和創新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局緊密結合，健全“共建共治共享”的微改造工作機制。發動街道、社群（居委）等基層力量，發揮居民基層協商自治作用，提升老舊小區微改造的實施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實現長效管養機制全覆蓋。

在街道、社群和居民層面，對於基礎條件較好的小區和經過微改造可以達到引入規範化管理水平的小區，要積極引入規範化的物業管理。街道、社群應幫助、指導小區組建業主委員會，特別是要優化諸如國有企業老舊宿舍區等小區業委會的成立機制，在業委會成立、審批、備案各方面予以支援。在物業服務企業的引入環節上，要廣泛徵求意見，擴大居民對物業管理的參與度和認可度，著重明確服務內容，確定服務標準和收費標準。同時，探索專業物業管理公司或業委會提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區停車位、公共空間利用、管線改造和監控視訊等設定的總體設計，為後期建立物業管理制度的順暢銜接和順利執行提供支撐。對於條件較差，無物管或物管已經退出的小區，有業委會的，可以採取所在社群和小區業委會共同參與的管理模式，成立小區物業服務中心，招聘諸如小區內的下崗人員等，明確服務內容和收費標準，依託物業服務中心進行管理。對於未選聘物業服務企業且無法選舉產生業委會的老舊小區，可以由社群居委牽頭組織召開業主大會，由業主共同決定將各專項服務委託給專業性服務企業或者個人，採取準物業管理模式，並逐步在居民適應現代化物業管理模式後，過渡到標準化物業管理。對於零散居民點，可以按照就近合併的方式，由街道、社群提供社群託底物業服務，整合區域內資源，通過區域內泊車抵償服務、便民設施收入等彌補資金短缺，保障管理的可持續性。

在政府層面，建議借鑑杭州等城市建立物業管理的做法，出臺實施適合廣州實際的老舊小區物業管理或準物業管理措施，引導業主做好後續維護管養工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區政府每年給予街道和社群一定的管理經費補貼，加大對物業管理的財政支援力度，通過降低稅費、補貼管理費等方式，吸引物業公司入駐。培育發展多樣化的物業管理市場、特別是針對老舊小區的微利、非營利的物業服務市場。完善社群網格化管理制度，落實網格點責任人、保潔員、巡查員、志願者、掛鉤部門聯絡人等主體，實行對老舊小區的全天候管理全覆蓋。強化城市管理綜合執法，依法及時處置老舊小區違法建設、亂堆亂放等違法行為。加強目標管理和考核，政府要將老舊小區長效管理情況納入年度目標考核，合理設定考核分值和權重，開展定期考核，採取設立專項經費並“以獎代補”的方式，根據考核結果撥付予街道，強化長效管理機制。加強對社群建管委的日常運作機制的完善以及對其在人、財、物保障機制的探索，藉此築牢居民社群自治的基礎。從各個層面加強對老舊小區居民在“共同維護、共同承擔、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權利、義務對等的觀念自覺。構建良好公共道德風尚，推動形成良好的社群建設管理秩序。最後，應鼓勵有能力的老舊小區自發開展微改造工作，加強政策指引，適當予以補助，推動形成老舊小區自我更新的新常態。

（五）完善老舊小區微改造相關法律法規和配套政策體系

在法律法規體系方面，建議制定有關老舊小區微改造的專門性法律法規，內容建議包括老舊小區認定分類、改造程式指引、涉及主體及其權責關係等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關於老舊小區微改造涉及規劃調整的指導意見，包括涉及的相關規劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區微更新改造的差異，進一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實際的配套政策體系。落實公共服務設施建設標準，完善社群公共服務設施配套建設機制，確保社群基本公共服務設施同步規劃、同步建設。研究建立老舊小區微改造適用土地、規劃、消防標準體系，配套出臺有關措施。同時，根據我市實踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究破解老舊小區新增設施有關難點問題，同時注意避免城市更新過程中容易出現的底層高密度向高層高密度的轉變。增設電梯是今後一段時期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時總結荔灣等區增設電梯工作經驗，加快研究提出適合老舊小區增設電梯的實施意見，嚴格落實“兩個2/3”規定，通過有效協調爭取底層住戶支援，積極採用新材料新技術，簡化申報和審批流程，採用政府支援、企業投資、受益業主付費等方式解決籌措資金問題等，有效推動老舊小區增設電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴大公產直管房出售範圍相關政策。可以參照杭州市做法，進一步探索放開公產直管房出售範圍，適度減少公產直管房數量，既降低管理成本，同時也提高居民獲得感。

（六）進一步鞏固微改造的公眾參與基礎

建立幸福社群是塑造人性化城市和宜居宜業城市的基礎和起點，老舊小區微改造是塑造幸福社群的非常重要而有效的途徑。其關鍵是堅持以人民為中心，充分運用“共同締造”理念，依託公眾參與，迴應民生需求，加強市民對微改造和城市更新的認知、理解、認同，激發居民群眾熱情，擴大該項工作的群眾基礎。因此，鞏固和擴大居民參與平臺尤為重要。市、區、街道和居委各有關單位和主體要積極在發揮街道、社群黨組織作用，網格化管理，成立社群建管委和業委會，推進基層黨組織建設，發揮社群黨員、志願者等主體作用，優化居民議事平臺等方面加強引導，建立居民社群自治方式多管齊下、互為補充、和諧並行的格局，在老舊小區改造各環節充分反映居民需求。要發揮網路、報刊、電視等媒體作用，主動與媒體溝通，公開有效資訊，化解社會疑慮，凝聚各方共識，營造良好的輿論氛圍。積極選樹老舊小區微改造正面典型，及時展示優良成果，交流工作經驗。加強對區、街道相關工作人員的教育、培訓、支援力度，提升微改造業務和群眾工作水平。開展形式多樣的老舊小區微改造宣傳活動，普及微改造法律法規和政策，展示改造成果，激發群眾參與、支援微改造的熱情，為微改造工作營造良好的社群氛圍。

第2篇：老舊小區改造調研報告★

一、調研現狀

由於我國經濟的飛速增長，讓城市宜居程度變成了城市建設的主要指標。老舊小區改造為民生重點工程，基於城市現代化、環保可持續發展基礎。城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和過去一年多的試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上，由於原來設計標準比較低，管網破舊、公共服務缺失直接關係到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過外部環境的改造和基礎設施的改造、服務設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬於重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了非常多的難點。

二、存在問題

（一）環境設施狀態落後

隨著經濟發展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長的狀況下，車主只能夠將車停到公共場所當中，這導致佔據了大量的娛樂場所的活動空間，嚴重影響了人們的娛樂活動。道路由於太窄，再加上具有車輛，私家車之間難免會發生碰撞，使得住戶間經常發生衝突，影響了小區的和諧發展；
水電基礎裝置過於老化，管線長時間沒有更換，造成小區會由於水電管線問題而發生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質量，另外供電線路老化還很有可能發生火災、雷擊等情況，這給住戶造成了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二幹宿舍建成年代較早，小區存在許多以前的電力平行線和後期弱電管網亂牽拉現象；
建築外牆粉刷面受到了風化，建築內牆面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明裝置。小區雨汙管網老舊，且雨汙水混流排放。例如保定新村部分管網堵塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區雨汙水系統無法正常執行，每逢颱風天氣小區內澇汙水橫流、異味嚴重。小區道路年久失修，坑坑窪窪破損嚴重。安防技防裝置不完善。

（二）居民意見難以統一

老舊小區人員組成複雜，小區住戶一般以老年人、臨時租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見徵求階段，得到的意見徵求結果與實施施工過程經常存在意見難以統一的情況。該情況通常導致施工過程受到部分小區居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關於小區綠化增加與適當縮減綠化增加停車位思路分歧問題，建築違章改造拆除等問題。

（三）綠地所存在的問題

老舊小區建造的時間普遍在上世紀末，無論是在設計水平還是配套設施方面，都無法和當代的小區規劃設計相比。特別是在綠化工作上，為滿足綠化率，儘管許多的小區都進行了綠化，不過普遍都是自然生長，而且因為缺少必要的養護，所以無法從整體上展現出美感。同時，還有的小區儘管進行了綠化設計，不過卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區並不重視對於綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進行保養，個別的老舊小區還把小區的綠地開墾改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區的環境。

（四）建設施工過程影響

老舊小區改造過程中，地面破除、管網溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區居民日常生活造成一定影響。由於改造過程存在各個管線部門共同施工，個別小區施工現場混亂。例如驛前巷15a、15b小區施工過程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進行施工，改造時間增加等問題。

三、對策建議

（一）增加小區功能

在改造老舊小區的過程中，不但要穩固樓體結構、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設小區功能。一，改善小區居民水電供應設施陳舊的情況，並滿足居民平時的生活要求；
二，對小區裡違背規定的建築進行清除，增加綠化和小區健身活動區域的面積，加寬小區的道路，並要通過小區地基的實際情況，來在合理的位置建造地下停車場以及供水排水系統；
最後，要改善臨街土地，以提高小區附近的經濟價值，增加老年活動場所。利用完善的規劃以及所增加的功能，來全面的加強老舊小區的宜居程度和經濟價值，從而給居民打造出一個舒適且條件優越的生活環境。

（二）加強意見徵求過程

方案徵求初期，應儘量提高意見徵求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區居民在前期充分的參加到改造工作裡，在方案設計期間儘可能滿足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便後期改造過程中產生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。

（三）運用綠色生態環保理念來進行規劃設計

（1）堅持以人為本

要讓規劃工作具有科學合理性，並展現出綠化工作的成效。根據老舊小區的設施條件，來有針對性的制定綠化規劃，保證規劃設計和實際情況能夠合理的融合到一起，並實現點、線、面的融合，如此一來就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個功能齊全的綠地系統。例如建立一個小遊園，然後融合小區綠化的狀況，在進行改造的小區內建立休閒娛樂場所，然後根據住戶的各種要求，並利用草坪、廣場等來把綠地分為各種功能區，每個分割槽單獨存在，但是均具有自己的特點，能夠達到居民的種種要求；
另外也可以進行主幹道綠化的線狀綠地的建設，也就是在小區裡把綠化按照現狀來排列，把小區中處於分離狀態的綠地進行連線，以構成一個綠色體系框架。

（2）對綠地結構進行改善，以加強綠地的生態收益。

想要提升小區的環境，那麼就要合理的使用好小區的綠地，全面的展現出“綠肺”的功能。而想要實現這一目標，那麼就要以生態平衡為理念來建立綠化環保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時還要合理的改善植被，全面的展現出生態效果。總體來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由於生態收益和綠地面積屬於正比關係，將巧木、灌木進行融合才可以打造出結構豐富的綠地，這樣一來就能夠全面加強生態收益。

（四）加強建設過程管理

嚴格把控質量，安全進度。與施工、監理單位做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。既要保質保量、按時交付工程。又儘可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。

（五）加強改造後的維護工作

對老舊小區的改造成效只能夠體現較短的時間，若想長時間保持住戶宜居的程度，那麼還要全面和物業公司、居委會等部門進行合作，來一同進行管理。

第3篇：老舊小區改造調研報告★

老舊小區大都處於老城區，是一個城市歷史的印象和記憶。在社會轉型和城市化浪潮中，老舊小區由於建設時間已長，困難群眾相對集中，出現了房屋建築老化、功能設施匱乏、環境髒亂差、治安和消防隱患突出等普遍性問題，日益成為城市建設的短板和薄弱環節。城市社群是城市治理的基本單元，是城市建設和發展的重要基石。加強老舊小區特別是老舊小區的改造，切實改善社群人居環境，既是城市治理和統籌發展的題中之義，也是黨和政府執政為民服務群眾的必然要求。近年來，湘潭市積極順應民生建設需求，積極推進老舊小區的提質改造工作，取得了比較明顯的成效。為了及時總結經驗，創新思路，為湘潭市加快推進城區老舊小區改造提供參考和建議，民進湘潭市委成立了“湘潭市城區老舊小區改造調研”課題組，組織會內外專家學者，歷時八個多月，深入湘潭市雨湖區、嶽塘區主要城市社群調研走訪，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個城市社群進行座談，召開了老舊小區改造研討會，徵求了相關專家的意見，參考了國內城市的相關經驗，在此基礎上完成了本調研報告。

一、湘潭市城區老舊小區改造的主要做法與成效

湘潭市目前共有城市社群129個，據不完全統計，有改造需求的社群達到80多個，佔三分之二以上，僅嶽塘、雨湖兩區就有近80個社群的300多個老舊小區提出了改造需求。老舊小區主要是指老舊小區較多、區內房屋年久失修、配套設施缺損、物業管理不善、環境髒亂差的居民小區。這些老舊小區一方面“先天不足”，由於建設年代較早，建設標準較低，危舊房較多，居住條件和居住環境無法滿足居民日益增長的居住需求；
另一方面又“後天營養不良”，社群困難廠礦企業職工相對集中，房屋產權形式複雜多樣，管理體制機制不順，物業管理存在“真空”，社群居民日常生活面臨許多問題和現實困難。凡此種種，致使老舊小區的人居環境與新建小區形成強烈反差，居民對此怨聲載道。老舊小區集中的社群已經成為湘潭城市建設與管理的落後地帶，亟待進行提質改造。

面對民生建設期盼，湘潭市以改善人居環境、提升城市品位、建設幸福湘潭為目標，積極推進老舊小區的提質改造和綜合整治工作，相繼實施了背街小巷提質改造、棚戶區改造等專案。2014年政府工作報告把老舊小區改造列為十大民生實事和年度重點工作，啟動實施了湘建社群、大陽新村社群等5個老舊小區的基礎設施提質改造試點，標誌著湘潭市老舊小區改造正式進入全面提質的新階段。總體上來看，湘潭市對城區老舊小區的集中改造可以分為三個階段：

第一階段：以改善社群道路設施為重點，實施背街小巷提質改造。這個階段主要以2009年啟動的背街小巷提質改造為主要標誌，改造內容包括路面提質、下水道疏通完善、路燈安裝、綠化提質、消防設施和環衛設施的完善等。市政府提出了“路要平整、燈要明亮、水要暢通、面要美觀、管要統籌”的五個改造要求。在規劃設計上體現“三個掛鉤”，即與社群建設掛鉤、與城市主幹道改造掛鉤、與“城中村”改造掛鉤，同時注重特色街巷和精品街巷建設，打造老城區的新亮點。據統計，2009年至2013年湘潭市共完成城區440餘條背街小巷的標準化提質改造，基本實施了“路平、燈亮、水暢、綠美、人行舒適、環境優美”的目標，有力的改善了社群的交通條件和公共設施。

第二階段：以改善居民居住條件為重點，實施棚戶區改造。這個階段以2010年啟動的棚戶區改造為主要標誌，改造內容包括危房改造、道路等公共基礎設施、配套設施的更新，城市區域功能調整完善等。湘潭市結合舊城改造、濱江風光帶、保障性安居工程等建設，重點對河西地區包括沿江風光帶在內，東起鐵路橋、西至窯灣地區、北起熙春路－雨湖路－人民路，南至湘江堤範圍近3萬平方公里的棚戶區，以及河東地區沿城市主幹道兩側範圍的棚戶區集中改造。為了解決改造建設資金難題，組建了棚戶區改造有限公司，註冊資本１億元，專門負責棚戶區改造任務。在此後的三年內，全市共實施各類棚戶區改造近3萬戶，大量的城市和國有工礦棚戶區居民的居住質量、居住環境得到改善。為進一步加大棚戶區改造力度，2014年1月，市政府制定實施了《湘潭市棚戶區改造規劃（2013-2017年）》，湘潭市棚戶區改造步入規範化發展軌道。

第三階段：以改善社群基礎設施為重點，實施老舊小區提質改造試點。以2014年啟動的城區老舊小區基礎設施提質改造試點為主要標誌，改造內容包括水電管網、道路、停車位和綠化、環衛、文化等基礎設施。政府工作報告將城區老舊小區改造列為十大民生實事和建立全國文明城市的重點工作之一，計劃投入1000-1200萬資金進行老舊小區改造試點。根據“市級組織、區級協調、協同推進”的原則，按照“先地下、後地上”、全面提質基礎設施、形成示範的總體要求，今年3月以來相繼進行了專案遴選、現場勘察、方案設計、招投標等工作，目前已經基本完成雨湖區、嶽塘區的5個老舊小區改造。經初步統計，此次改造總面積超過3萬平方米，新添社群公園5個，已疏浚下水道8814米，鋪設下水管道2473米，整修、新增下水井816個，鋪設瀝青路面16668米，架設路燈133盞，砌花圍885平方米，改造後的老舊小區面貌煥然一新，居住條件大為改善，受到居民和社會各界的普遍讚譽。試點工作的順利推進，為湘潭市全面實施老舊小區提質改造工程奠定了良好的基礎。

二、湘潭市城區老舊小區改造面臨的主要困難和問題

儘管湘潭市城區老舊小區改造取得了不少進展，但從整體上來看，還存在著諸多困難和問題，主要表現為五個方面的難題：

1、統一規劃難題。湘潭市老舊小區存量大，不同社群的改造規模差異明顯，改造任務複雜而艱鉅。但目前我市尚沒有編制老舊小區改造的整體規劃，排查摸底不夠，對改造的總量缺乏準確資料和具體安排，也缺乏具體的分類標準和建設標準，導致老舊小區改造處於邊改邊看、邊看邊調整的摸索狀態。現有的試點方案與棚戶區改造規劃、保障性安居工程等銜接也不夠緊密，存在重合部分，加上市、區兩級協同不夠，易出現重複建設現象。此外，由於缺乏規劃整合，改造的工作機制不夠健全，城建、財政、規劃、城管等相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。

2、技術改造難題。老舊小區大多處於老城區，建設時大都沒有系統規劃，區域內建築標準較低，房屋密度較大、質量較差，水電氣等管網密佈，道路、排汙、消防及居民活動場地等基礎設施陳舊老化甚至缺失，再加上缺乏有效保養和維護，基本都到了“問題階段”。由於原來的設計圖紙和建設資料缺乏，而公共空間又狹窄有限，且各類違章搭建多，一些專案處於無法可改、無處可建的尷尬境地，改造工作面臨現實難題。在已實施的社群改造專案中，在規劃設計上沒有充分考慮社群實際情況，影響了改造質量和效果。如部分社群公共道路施工論證不夠，只是在原來路面上直接加築路基，導致路面抬高、居民樓底層車庫門無法開啟，社群居民不得不剷除部分路基。

3、供需矛盾難題。老舊小區居民對改善居住條件和環境的願望相當迫切，但社群沒有能力組織實施，社群和居民對政府實施改造寄予高度期望。社群內普遍存在老舊住宅，許多房屋外牆風化、滲漏，下水管道破損堵塞，雨汙混流，化糞池長期得不到清理；
小區道路老化破損，沒有路燈，綠地雜草叢生、佈局混亂；
消防設施缺乏，安全隱患突出；
各類違章搭建多，私自改建房屋多，車輛無序停放多，進一步擠佔了公共空間，社群活動場所、公共綠地、停車場等配套設施與居民實際需求的矛盾相當突出。受限於資金等原因，目前改造的內容、標準與社群居民的需求還有很大差距。

4、經費籌措難題。目前老舊小區改造主要依賴上級專項經費支援和市區兩級財政投入，按照“兩型社群”建設的目標，老舊小區改造的經費缺口巨大。從試點的5個社群改造來看，原計劃的1000-1200萬元資金難以達到預期目標。湘潭市老舊小區較多，改造經費動輒數億元，如果全部由政府或部門承擔，財政將無力承受。如果全部由社群、企業承擔，既不現實也不合理。許多老舊小區是困難群眾集中區域，民居收入水平低，也難以大量分攤改造成本。如何破解經費籌措難題，完善老舊小區改造的投入機制，是當前市、區兩級政府需要高度重視的問題。

5、後續管理難題。由於歷史等原因，許多老舊小區居民習慣於原來“單位制”管理下的無償物業服務模式，單位破產或改制後，普遍不願交納物業費，社群缺乏維護保養和物業管理。有的僅僅是由社群進行基本的衛生維護，房屋、道路、路燈、下水等公共設施從未進行過維修，歷史欠帳較多。據我們調研，目前老舊小區住宅小區大部分都沒有物業管理，在嶽塘區的95個老舊小區中，沒有物業管理的達到83個；
雨湖區沒有物業管理的老舊小區達到225個。根據改造經驗，如果只改造不管理，必將步入“改造——破壞——再改造”的怪圈。目前，現有的老舊小區產權日趨多元化，居民結構複雜，加上大都處於開放式狀態，治安隱患增多，如果不能建立起改造後的長效管理機制，社群改造的成果將前功盡棄。

三、加快推進湘潭市城區老舊小區改造的建議

加快老舊小區改造具有重要意義和現實緊迫性。湘潭市第十一次黨代會提出了建設“幸福湘潭”的發展願景，要求“大力改善居住條件、基礎設施、公共服務、生態環境，滿足人們對改善生活品質的期盼”。老舊小區改造作為黨和政府為民辦實事的重點民生工程，福澤於民、惠及百姓，具有明顯的社會效益。面對遇到的各種難題，我們必須創新思路，迎難而上，堅持改造與整治並舉、建設與管理同步，加快城區老舊小區的改造步伐，確保老舊小區的廣大居民共享城市建設與發展的成果。

總體上而言，在改造目標和步驟上，建議按照“經濟實用、功能完善、綠色生態、環境優美”的改造要求，將30年以上的老舊小區列入第一批改造計劃，20年至30年的列入第二批改造計劃，20年以下的列入第三批改造計劃，力爭在8-10年內將老舊小區改造完畢；
在改造的原則和方法上，建議遵循“整體規劃與分步實施相結合、重點改造與一般改造相結合、前期改造與後期管理相結合、改造整治與建設管理相結合”的基本思路，堅持“先地下後地上”、先試點後推廣，確保改造的質量和效果；
在改造內容和標準上，建議重點改造、疏通下水，整修路面，維修、增設路燈，安裝和配齊消防栓，增加綠化面積，修建垃圾中轉站、化糞池，合理設定非機動車庫（棚），因地制宜設定小區機動車停車場地，拆除小區違章搭建，增設文體休閒設施，達到美化、亮化、綠化、整潔、通暢的安居要求。具體建議如下：

1、科學規劃，健全老舊小區改造的政策和制度保障機制。老舊小區改造是個系統性工程，必須堅持規劃先行。一是儘快制定《湘潭市老舊小區改造規劃》，系統規範老舊小區改造工作。要明確改造的原則、內容、標準及投入保障、責任分工、組織實施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此為依據，制定實施老舊小區改造的具體年度計劃。規劃應統籌好老舊小區改造、棚戶區改造與保障性安居工程等專案的關係，促進保留、改造、拆遷與開發新建相結合，處理好改造與保護的關係，保留好老舊小區的歷史文化和地域特色。二是建立老舊小區改造專案庫制度。改造專案應進行實地勘查和科學論證，特別是要充分徵求社群居民意見，儘可能地取得廣大居民的理解和支援。三是研究制定支援老舊小區改造建設的政策措施。在政府公共資源配置中，對老舊小區改造給予一定傾斜，加大資金投入，逐步使市政公用設施、公共服務設施以及其他城市基礎設施覆蓋老舊小區，帶動老舊小區商業、服務業振興繁榮，增加就業機會，促進老舊小區良性發展。

2、統籌協調，健全老舊小區改造工作機制。老舊小區改造牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市、區兩級政府要發揮主導作用，統籌協調改造工作。一是牽頭成立相關職能部門參與的常設工作機構，並明確部門分工，劃分目標責任。住建、房產、規劃等主管部門要會同發展改革、財政、民政等部門建立協調聯動機制，各司其職，各負其責，及時研究解決改造工作中遇到的困難和問題，確保改造順利進行。二是充分發揮街道、社群居委會貼近群眾、瞭解群眾的優勢，做好動員、組織和宣傳工作，穩步推進社群改造。三是切實發揮居民自治作用，動員和組織社群居民參與社群改造、建設和管理。街道和社群應指導、支援居民成立業主委員會，幫助居民開展自治管理。四是制定鼓勵社會力量參與老舊小區改造與建設的政策措施，，推動老舊小區建設的社會化、專業化、市場化發展。

3、多元投入，健全老舊小區改造資金籌措機制。老舊小區改造對資金的需求量巨大，市、區兩級政府要發揮主導作用，多渠道、多方式籌措資金。一是積極拓展改造資金來源渠道。採取爭取上級專項補助、市區財政投入、居民自籌、公有住房售房款、物業維修基金、引進投資商、社群停車位出租等多種方式，廣闢渠道籌措改造資金。二是積極創新資金籌集方式。可以借鑑棚戶區改造籌資模式，建立老舊小區改造融資平臺，探索研究由政府、企業、居民、物業服務企業等多方共同負擔的改造資金籌集機制。通過制定稅收優惠等政策措施，吸引社會企業投資老舊社群改造和建設，重點是鼓勵原開發商對老舊小區實施重新改造工程。對按規劃批准改造的專案，免收市本級的行政和服務性收費；
對按規劃要求新辦的學校、醫院、敬老院、幼兒園等公益事業，可辦理出讓手續，土地出讓收入經市政府批准後可以獎勵的方式返還給投資人。老舊小區改造專案土地出讓金全額上繳市財政，經市政府批准可返還各區，專項用於老舊小區改造。三是加強資金管理，提高資金使用效益。堅持“有所為有所不為”的原則，根據社群改造輕重緩急和資金籌措進度，對老舊小區改造排出計劃，分步實施，陸續推進。對改造資金的使用，要加強監管和審計。

4、堅持標準，健全老舊小區改造質量保障機制。老舊小區改造是政府高度重視、社會高度關注、居民十分關心的民生工程，必須把堅持標準、確保質量放在突出位置來抓。一是貫徹“經濟實用、功能完善、綠色生態、環境優美”的要求，精心組織工程設計，努力使改造專案符合小區建設整體規劃，滿足居民基本生活需求。二是嚴格執行工程招投標制度，通過公開、公平、公正的競爭機制，擇優選擇規劃設計和施工企業。要堅持規劃引領，高起點規劃設計，聘請國內外一流設計單位和施工企業，確保規劃設計的完整性、統一性和施工質量。三是嚴格執行工程質量責任制度，市區兩級政府、建設主管部門、建設單位、監理檢測單位等要承擔起相應責任，把好建設、勘察、設計、施工、竣工驗收的每一個環節和關口，杜絕出現邊勘察、邊設計、邊施工的“三邊”工程。要嚴格落實工程質量終身責任制。四是建立工程專案接受社會監督的機制，確保老舊小區改造滿足質量標準要求。加強老舊小區改造的宣傳工作，在小區明顯位置設定專案公示牌、永久性責任牌，讓小區居民和社會群眾直接對改造專案進行監督和評價。

5、規範運作，健全老舊小區後續管理長效機制。堅持改造與整治相結合、建設與管理相結合，是加強老舊小區後續管理、確保改造成果的必然要求。要著力解決老舊小區改造後的管理責任主體、資金來源、管理機制等問題，建立起適合社群特點、符合居民意願的管理模式和機制。一是建立健全業主委員會和居民自治管理機構，夯實小區管理基礎。街道、社群居委會要發揮主導作用，幫助居民小區成立業主委員會或居民自治機構，積極開展相關培訓和服務工作，努力實現社群內居民自治管理全覆蓋。二是採取靈活多樣的措施普及物業管理。要堅持改、建、管並舉，做到改造完成、物業管理及時跟進，避免出現反覆改造現象。在物業管理上，可以根據居民的經濟承受能力，以及對物業管理的實際需求，區分不同小區的不同情況和特點，採取社會化管理、業主自治管理、準物業管理等多樣化的物業管理模式。在實施社會化物業管理有難度的社群，政府可以採取補助困難居民、減免物業公司稅費等方式，推動老舊小區物業管理的社會化、專業化發展。三是以文明城市、文明社群建設為契機，由政府城管、公安、建設等部門，聯合組織開展社群違建、違停等集中整治活動，為老舊小區改造和後續管理奠定良好基礎。

調研簡況

調研時間：

2014年2月初至10月底。

調研情況：

湘潭市城區老舊小區改造的調研構思於2013年10月，正式啟動是在2014年2月。在調研開展以來的八個多月時間裡，調研組成員在民進湖南省委副主委、市政協副主席馬石城的指導下，堅持“實事求是”的科學態度，積極走訪市直部門瞭解政情，努力深入社群居民傾聽民意，比較直觀地掌握了我市城區老舊小區改造的基本情況。調研組成員走訪了湘建社群、砂子嶺社群、車站路社群等主要城市社群，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個城市社群的負責人進行了座談，彙總分析了雨湖區、嶽塘區的社群資料，對比考察了湘潭市和國內有關城市開展老舊小區改造的經驗。在此基礎上，調研組組織撰寫了調研報告，並在相關專家的指導下進行了多次修改完善，最終於10月底定稿。在整理調研成果的過程中，調研組撰寫的“完善社群管理與服務的建議”被《人民政協報》採納，發表在2014年6月9日第3版。

調研負責人：

馬石城（湖南省政協常委、湘潭市政協副主席、民進湘潭市委主委）

調研主持人：

熊兆偉（湘潭市人大常委、民進湘潭市委專職副主委兼祕書長）

調研組成員：

馬石城、熊兆偉、張佑祥、張鋼、鄧平、李文豔、郭玲

執筆人：

張佑祥（湘潭大學馬克思主義學院黨委書記，副教授）

定稿人：

馬石城

第4篇：老舊小區改造調研報告範文★

老舊小區改造作為一項重大民生工程，群眾熱切期盼，改造意願非常強烈。2019年國家住建部等三部門聯合出臺檔案將其列為保障性安居工程，給予中央資金補助。我省住建廳等三部門也聯合出臺檔案，對我省老舊小區改造工作提出具體實施意見。我市也在2019年政府工作報告中，將老舊小區改造列為“民生十件實事”之一試點實施。據瞭解，目前我市此項工作推進困難重重、進展緩慢。為深入查詢原因並向市政府提出工作建議，市政研督查辦成立調研組，先後召集住建、發改、財政等部門和榆陽區、高新區相關工作人員及部分老舊小區的居民代表進行座談交流，並赴山東省淄博市、福建省廈門市和我省西安市開展專題調研，形成如下調研報告。

一、老舊小區改造的重大意義

在國家棚戶區改造政策漸趨收緊的大背景下，通過改造讓老舊小區“舊貌換新顏”，在改善群眾居住環境、平抑城市房價、穩投資和穩就業、提升城市基層治理水平等方面具有重要意義，是順民意、得民心的重大民生工程。

（一）大幅改善居民生活環境，提升城市整體形象。根據在淄博、廈門等地調研瞭解，通過老舊小區改造，小區設施裝置陳舊、功能配套不全、物業管理缺失、小區環境髒亂差等群眾反映強烈的城市管理“頑疾”得以解決，居民生活環境和設施都得到根本提升，生活質量顯著改善，群眾的滿意率達到90%以上，都衷心地對黨和政府的惠民政策點贊。

（二）有利於平抑房價過快增長，促進房地產市場健康發展。與棚改不同，老舊小區改造並不會產生短期購房需求大量激增現象。相反，小區生活設施和整體環境改造提升後可降低房屋空置率，促進存量住房的交易和週轉，釋放居民改善型住房需求。根據淄博市統計，改造後的老舊小區房價和租金平均上漲約15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。

（三）是當前穩投資、促消費的重要途徑。與其它重大基礎設施專案、工業投資專案相比，城鎮老舊小區改造專案投資週期短，一般為半年左右即可完成，資金週轉很快，同時邊際效益明顯，能迅速轉化為消費能力。另外也可啟用居民更新房屋內部裝修、購買傢俱等消費。可以說老舊小區改造是一項既能保民生，又能穩投資穩就業，還能拉動消費的多贏工程。

（四）有利於提升城市基層社會治理水平。老舊小區改造的是環境，凝聚的是人心。根據淄博、廈門、西安等地經驗，通過發動群眾共同締造美麗家園的歷練，群眾精神面貌大幅提升，主動維護小區環境，自覺參與社群管理的主人翁意識得到很大提升，許多人成為了老舊小區改造的義務宣傳員、講解員，基層社會治理能力和治理水平也相應提高。

二、我市工作現狀及主要困難

據統計，我市僅中心城區在2000年前建成交付的老舊小區就有176個（榆陽區162個，高新區有14個），7層以下（以6層、5層居多）無電梯住宅樓868棟，總建築面積132.61萬平方米，涉及群眾約1.1萬戶、4萬多人。這些小區普遍存在困難群眾相對集中、房屋建築老化、基礎設施缺失、外觀立面破損、生活環境髒亂差、治安和消防隱患突出、管理力量薄弱等問題，居民改善居住環境、提升生活質量的願望非常強烈。

（一）工作現狀。根據調研組調查瞭解，截止2019年10月底，我市老舊小區改造工作目前剛剛起步，面臨很多問題和困難，整體工作推進緩慢。

1.改造試點推進緩慢。因靈秀街、保齡球館片區居民意見徵求難以統一等原因，市政府第53次專題會議決定重新選定改造小區。市住建局和榆陽區政府經摸底調研，先後2次變更改造物件，最終選定大有當巷、桃園小區、市建設局質監站家屬院3個小區作為改造試點專案，截止2019年9月底，大有當巷改造工程已經開工，其它2個小區正在辦理前期手續，預計2020年春季開工。

2.亟需啟動中省補助專案。2019年4月國家三部委《通知》檔案發出後，為爭取中省補助資金，市發改委在全市範圍內遴選了33個（其中中心城區15個）住宅小區，編制上報了《榆林市2019年老舊小區改造配套基礎設施建設中央預算內投資建設計劃》，9月初省發改委已下達我市15個小區的改造資金3267萬元，其中榆陽區10個、子洲縣4個、佳縣1個，這些專案亟需市區兩級財政配套資金，儘快啟動實施。

（二）我市工作中存在的難點。根據調研情況，調研組認為我市老舊小區改造工作中存在的難點有以下四個方面：

1.部門間協調機制不順。由於老舊小區改造在我市剛剛推行，各部門之間缺乏配合協作機制。一是在專案申報上，上下級政府、相關部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現象，造成專案申報無所適從。二是專案審批手續繁雜，涉及發改、規劃、消防、住建、執法、質檢等多個部門，尤其是電梯加裝審批手續更為複雜。三是施工過程中需要協調電力、供水、供暖、通訊等管道線路設施運營單位同步實施，各管道（管線）經營單位之間協調難度很大。

2.居民自治力量薄弱。大部分老舊小區缺乏能力強又不怕麻煩的“牽頭人”或自治組織，小區改造面臨無人組織實施的局面。一是我市住宅小區沒有業主委員會或業主委員會不發揮作用的現象較為普遍，全市496個老舊小區中無物業管理或物業管理不健全的小區有434個，佔87.5%。二是社群居委會因職能和人員等方面的制約，對老舊小區改造的推進上心有餘而力不足，沒有能力充分發動群眾，更沒有能力組織實施。

3.居民意見統一困難。據調查，我市老舊小區改造前居民意見統一難度普遍較大。主要原因:一是大部分居民參與公眾事務的意識不強，對小區改造工程不參與也不關心，坐等政府推動；
二是由於小區居民之間自身思想素質、文化差異、個體需求差異等原因，對改造的內容、標準等方面眾口難調；
三是部分居民擔心改造影響自身利益而強烈反對，比如擔心改造會拆除違章建築，一樓和二樓居民擔心電梯加裝影響採光和通風等。

4.資金籌集渠道單一。我市老舊小區改造資金來源目前主要靠政府財政投入，居民出資難度較大，引入企業進行市場化改造還無從談起。一是爭取中省資金補助比例過少，2019年國家向陝西省下達老舊小區補助資金13.4億，其中下達我市僅3267萬元，僅佔2.4%，主要原因就是我市相當一部分老舊小區因各類審批手續缺失而無法申報。二是部分居民存在等、靠思想，過分依賴政府財政投入，自己不願出資。尤其是電梯加裝費用財政相對補助較少，個人出資比例大，高低樓層之間費用分擔比例協商難度很大。

三、工作推進建議

針對我市老舊小區改造工作中存在的難點問題，借鑑其它地市先進經驗做法，調研組認為推進我市老舊小區改造工作必須要堅持問題導向，先保民生、後做提升，政府在盡力而為的同時要量力而行，具體做好以下四個方面工作。

（一）建立協調推進機制。一是在市級成立老舊小區改造領導小組，由政府主要領導或分管領導任組長，住建、發改、財政、資源規劃、城管執法、水務、電力等部門為成員單位，建立專案快速申報審批通道。二是明確各部門工作職責，由住建部門負責老舊小區改造的總體規劃和協調推進；
發改部門負責建立改造專案“儲備池”，積極爭取中省補助資金；
財政部門負責市級補助資金撥付；
其它部門在職責範圍內各負其責；
三是明確各縣市區政府和開發區管委會老舊小區改造的屬地工作責任，參照市級領導小組成立專門機構，統籌協調各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區改造資金。四是明確街道辦事處和社群居委會為老舊小區改造申報和實施主體，開展小區改造的宣傳、全面摸排小區居民改造意願，並具體實施小區改造專案。五是建立電梯加裝綠色審批通道，在原建設專案用地範圍內加裝電梯的，建議不再辦理土地佔用等相關手續，免收土地價款、城市基礎設施配套費等行政事業性收費。在業主意見統一的前提下，不考慮加裝電梯後住宅採光、日照間距等問題，同時簡化規劃、設計、施工、消防等審批流程、縮短審批時限。

（二）發動群眾主動參與。一是在改造前由社群居委會指導小區選舉產生業主委員會，由業委會負責與居民充分溝通，提前做好群眾思想工作，充分發揮社群黨員幹部、社會賢達和其它熱心群眾的帶動引領作用，爭取居民理解和支援。二是改造時組織業主全程參與，由居民就改造內容和小區後續管理充分討論，由街道辦事處作為主體開展專案申報、方案設計和改造施工。三是在既有住宅加裝電梯上，借鑑西安、廈門經驗，即在社群居委會或業主委員會組織下，本單元三分之二以上業主同意即可批准實施，由業主自行協商確定資金分擔辦法和低層住戶利益補償辦法，財政給予適當獎補。

（三）合理劃分政府和業主責任。在老舊小區改造中，政府的角色應該是推進者和引導者，財政資金應更多發揮正向激勵和兜底作用，而不是大包大攬。一是合理劃分改造內容。將改造內容分為環境整治、民生基礎設施、綜合提升類三個類別，制定老舊小區改造內容“選單”和改造標準，根據小區現狀確定改造的“必選項”和居民“自選項”。二是明確政府和居民資金負擔比例。對於小區環境整治和水、電、氣、暖等樓體外的民生基礎設施，根據現行政策，由各級財政負擔；
對於居民自選類的小區綜合提升類和住宅樓本體的改造內容，由居民自行決定是否改造，資金主要由居民承擔，市、區財政給予適當獎補（詳見附表）。小區改造專案的前期設計、評審等手續辦理費用建議由財政承擔。

（四）探索市場化改造模式。探索以市場化方式引入社會資本參與小區改造，切實減輕財政支出壓力。一是對具備市場化運作條件的老舊小區，採取小區業主利益捆綁開發(包括賦予小區特許經營權、建設停車位、加層改造)、商業捆綁開發(與城市其他優質專案打捆)等政策激勵方式，引導有實力的企業參與投資改造。二是探索政府和物業服務企業按照一定比例出資聯合改造，物業服務企業通過獲得特許經營和政府物業補助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物業服務企業和其他企業按照一定比例出資聯合改造，通過加裝電梯和建設停車場等設施裝置的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通過制定優惠政策，引導水、電、氣、暖等經營單位更新維護相關管道、線路設施。

（五）建立小區管理長效機制。老舊小區改造不僅僅改造的是硬體設施和小區生活環境，更重要的是做好改造小區的後續管理，避免“前改後亂”現象。要充分發揮社群居委會或基層社群黨組織作用，一是對於已有物業管理的小區，加大對物業服務企業的管理力度，切實提升物業服務水平。二是對於物業管理不健全的小區，在健全居民自治的基礎上，引導業主根據小區情況，靈活自主選擇專業物業公司、社群準物業管理、自我管理等物業管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區，引導業主補交住宅專項維修基金，為後續小區設施維修維護提供資金保障。

第5篇：老舊小區改造調研報告範本★

近日，市人大會常委會調研組就市中心城區棚戶區改造和老舊小區整治情況進行了專題調研。調研組先後察看和走訪了經緯商廈宿舍區、天目藥業地塊、昱中花園小區、戴震路兩側地塊、市委黨校東側地塊；
在屯溪區人大常委會召開徵求意見會，聽取部分住戶代表、市區人大代表和有關區直部門、社群意見；
組織召開座談會，聽取市直相關單位和屯溪區政府關於棚戶區改造和老舊小區整治情況彙報，並針對存在問題進行座談。現將主要情況報告如下。今年以來，市政府高度重視棚戶區改造和老舊小區整治提升工作，專門成立高規格的組織領導和指揮協調機構，周密部署，層層動員，抽調力量組建棚改辦。市和屯溪區兩級政府及各相關部門積極研定實施方案，明確目標任務，細化責任流程，調查摸排，積極宣傳，做了大量艱苦細緻的工作。市中心城區新一輪棚戶區改造的規劃編制、政策擬定、任務排定、實施步驟等前期準備工作基？？？就緒，即將進入專案立項、房屋徵收、場地拆遷等實質性階段；
老舊小區整治提升本著“統籌推進、先急後緩、標本兼治”的原則，也摸清了底數、制定了方案、明確了任務，第一批次的小區整治已經進場施工。總的來看，中心城區的棚戶區改造和老舊小區整治工作推進順利、紮實有序。調研組認為，棚戶區改造和老舊小區整治是完善城市功能、改善居住條件的惠民工程，是提升城市形象、推進城市文明的重要抓手，也是當前策應供給側改革、促投資保增長的內在需求。特別對於我市中心城區而言，由於城市基礎設施欠賬較多、城市功能不盡完善、城市品質與國際旅遊城市要求還不相匹配、市民居住環境也急待改善等因素，實施棚戶區改造和老舊小區整治就顯得尤其重要與緊迫。當前，在棚戶區改造方面，國家和省出臺了一系列鼓勵政策，這些政策的含金量很高，實施期限也很明確，我們要善於抓住這些稍縱即逝的政策機遇，統一思想、下大決心、鼓足力氣把棚戶區改造和老舊小區整治工作抓緊抓好抓實，使中心城區城市面貌藉此有一個質的飛躍。為此，提出以下建議：一要廣泛宣傳，深入動員。據入戶調查，有不少居民對棚改工作缺乏一個正面的認識，簡單地認為棚戶區改造是政府為便於將地塊賣給開發商，而不是為了完善城市基礎設施、改善市民居住環境。特別是因為本輪棚改實施貨幣化安置政策，一些想回遷的住戶房屋徵收工作難做；
還有一些居民住房面積小、經濟承受能力差，擔心買不起新房而不願意動遷；
也有一些住戶受負面因素影響，對拆遷補償預期過高，造成拆遷難。因此，要進一步加大棚改工作的宣傳力度，組織力量、深入社群，發動群眾、宣傳群眾，既要講清形勢、闡明意義，也要講清道理、交透政策，正面引導民意輿情，營造一個良好的社會氛圍和工作環境。要建立以幹部職工為主體的房屋徵收隊伍，搞好徵收人員崗前培訓，提高人員政治業務素質，加強紀律約束，規範徵收行為。房屋徵收時間緊、任務重，且上門入戶、工作量大，要加強房屋徵收人員的待遇保障，提高房屋徵收隊伍的積極性和主動性。二要統籌規劃，標本兼治。棚戶區改造和老舊小區整治是一項系統工程，涉及方方面面，要堅持以人為本，以問題為導向，做到統籌兼顧，高起點規劃，高質量實施。既要考慮到改造和整治地塊的實際需要，解決一些群眾關心的實際問題，也要與完善城市整體功能及長遠發展相吻合；
既要考慮到地上設施的整治修繕，也要考慮到地下隱避工程的配套建設，特別對於一些強弱電下地、燃氣管道、供水排水設施等，要一次性規劃到位，並留足發展空間。要優先考慮城市路網、停車場及文化、教育、衛生、物業管理等公共服務設施的配套和完善，做到既要治標，更要注重治本，藉此不斷完善基礎設施，提升城市品質。要抓住政策機遇，科學謀劃專案，對於一些還未納入改造計劃的棚戶區及零星地塊，如塘尾路、徽山路小區等，要進一步加強摸排，力爭做到應報盡報、應改盡改。要通過政府購買服務方式,對棚改專案的可行性進行科學論證,在省住建廳確認2017年改造計劃的規模內，儘快排定具體實施專案。三要抓住重點，攻艱克難。一是要依法做好房屋徵收工作。房屋徵收補償方案要依法合規、慎密周到，並對在實施中可能出現的不確定因素進行充分預判、分析和論證，制定積極穩妥的應對措施。對於一些特別困難的弱勢群體，要實事求是地予以妥善安置，確保居者有其屋；
對於少數蠻不講理、瞞天要價的動遷戶，要堅持原則、統一標準，確保公開、公平、公正。要讓棚改居民通過有效途徑實時查詢被徵收範圍內每一戶的調查摸底、徵收評估、補償結果等情況，消除群眾“患不公”的疑慮，提高簽約、搬遷積極性，以加快徵收速度。二是要儘快搭建安置房源資訊平臺。貨幣化安置房源包括商品房、政府建設的存量安置房及市場二手房，要儘快建立完整的房源資訊平臺，供被拆遷戶安置選購。據瞭解，中心城區政府已建成的存量安置房多數手續不全，暫不具備辦理房產登記條件。建議市政府專題研究這些存量安置房辦證問題，確保利用購房券購買的安置房產權明晰、順利辦證。同時，合理確定政府存量安置房出售價格，既保證棚改居民能夠買到合適的安置房，又要確保國有資產不被流失。三是要多管齊下紮實做好棚改的融資工作。專案融資是確保棚改工作能否順利推進的決勝制高點。一方面要積極向上爭資。要切實掌握資訊主動，及時上報各類申報材料，發改、財政、城建等部門要發揮主動性，利用各種政策機遇和爭資渠道，能爭取的盡力爭取，不被遺漏。另一方面要紮實做好專案融資。市城投公司已經專門組建宜居公司，作為政府購買棚改服務的承接主體，要充分發揮這一融資主平臺的作用，抓緊完善基礎資料，搞好銀企對接。各相關部門要按照貸款申請材料清單和必備條件，及時提供相關材料，並積極主動做好各項服務。同時，要提前謀劃、著力抓好專案商引資工作，確保棚改資金及時到位、專案建設持續推進。四是要下決心整治老舊小區管理中的頑症。老舊小區內餐飲業擾民和油煙汙染是長期以來小區管理中的難點問題，居民反映強烈，投訴不斷，既汙染擾民，又嚴重破壞市政基礎設施。對此，市、區政府及各相關部門要切實研究對策措施，藉助老舊小區整治提升的契機，認真加以解決。同時，在老舊小區整治過程中，強弱電下地管網建設的所需經費要一併考慮。尤其是要著眼於建管並舉，建立小區管理長效機制，確保小區物業管理工作常態化執行。四要壓實責任，形成合力。棚戶區改造和老舊小區整治惠及民生，投資額大，任務繁重。各級各相關部門要切實按照市政府提出的“職責清單化、工作規範化、流程標準化、投資基金化、推進一體化”的“五化要求”，牢固樹立一盤棋思想，壓實責任，積極作為，勇於擔當，形成強大的工作合力，真正把好事辦好、實事辦實。市棚改辦要切實加大專案實施過程中的排程和協調力度，充分考慮實施中出現的困難與問題，完善應對預案，加強工程質量、效率進度、資金撥付、融資平衡以及社情、輿情掌控等各方面的綜合監管和督查，確保打贏中心城區棚戶區改造和老舊小區整治提升攻堅戰。