蘭溪市城鎮老舊小區改造工作實施方案

蘭溪市城鎮老舊小區改造工作實施方案

（徵求意見稿）

為深入貫徹國家和省、金華市關於城鎮老舊小區改造工作的決策部署，不斷改善老舊小區居住品質，增強人民群眾獲得感、幸福感和安全感，根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《浙江省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（浙政辦發〔2020〕62號）等檔案精神，結合我市實際，特制定本實施方案。

一、總體要求

（一）工作目標。以改造帶動全面提升，實現基礎設施完善、居住環境整潔、社群服務配套、管理機制長效、小區文化彰顯、鄰里關係和諧。到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

（二）基本原則。

——政府引導、共同締造。加強政策引導和統籌協調，發揮居民主體作用，充分調動社會力量參與，實現共謀、共建、共管、共評、共享。

——因地制宜、精準施策。科學確定改造目標，盡力而為、量力而行。順應群眾期盼，以確保居住安全、改善人居環境、提升配套服務為重點，合理制定改造方案，建設美好家園。

——系統聯動、整體推進。整合各方資源將城鎮老舊小區改造與未來社群建設、美麗城鎮建設、海綿城市建設、智慧安防小區建設、垃圾分類、“汙水零直排”建設等有機結合，努力實現“最多改一次”。

——創新機制、優化治理。強化服務監管，推進多元化融資，鼓勵以市場化運作方式實施改造。以基層黨建為引領，創新社群治理模式，完善小區長效管理機制。

二、工作任務

（一）改造物件。城鎮老舊小區是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社群服務設施不健全的住宅小區，不包括以自建住房為主的區域和城中村。重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區，優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意願強、參與積極性高的老舊小區實施改造。

（二）改造型別。結合我市實際和群眾需求，城鎮老舊小區改造分為綜合整治和拆改結合兩種型別。綜合整治型適用於房屋結構效能滿足安全使用要求的城鎮老舊小區，改造內容分為基礎類、完善類、提升類。拆改結合型適用於房屋結構存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區。

1.基礎類改造：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，包括市政配套基礎設施改造提升、建築物改造提升等。

（1）路面改造。對小區路面進行修復或提升，有條件儘量拓寬道路及增設人行道，滿足消防、救護等要求，打通區域性瓶頸，暢通小區交通“微迴圈”。補充、新增標誌標線，完善道路交通設施系統。

（2）管線改造。對小區內的雨水管、汙水管、弱電管、強電管、供水管、燃氣管、消防管等管線進行改造，滿足汙水零直排、雨汙分流、管線擴容、消防安全等要求。對採用明線的管線進行統一佈設、統一走向、統一標識，有條件的小區對架空電線進行下地改造，優化“空中蜘蛛網”的現狀，美化小區整體環境。對於弱電管線，有條件的小區採取“多網合一”建設模式。

（3）垃圾分類設施改造。按照《浙江省城鎮生活垃圾分類標準》要求規範設定垃圾投放點、垃圾集置點、特殊垃圾存放點。

（4）安防設施改造。對小區出入口門禁、單元門門禁、監控系統不完善的小區進行智慧化改造，做到小區內監控全覆蓋。

（5）樓道改造。對存在安全隱患、外表破損、照明不足等不良因素的樓道進行修繕。增加樓道內文明元素和便民設施，共建“美麗樓道”。

（6）消防設施改造。合理設定消火栓和消防設施，對消防管道老化、消防噴淋煙感失靈、消防高壓泵系統損壞、消防管網滲漏水壓不足、消防消控系統失靈等存在消防安全隱患進行大修。

（7）建築外立面改造。對外牆面存在的滲漏水、粉刷材料剝落、瓷磚掉落、空調外機支架鬆動等問題進行修繕，結合實際需求對外牆進行翻新。對雨棚、落水管、防盜窗、晾衣架等立面附屬物進行修繕或更換。

（8）建築屋頂(面)改造。為提高建築屋頂防滲漏能力、整體環境協調、美觀，對存在滲水、漏水狀況的屋頂進行修繕；結合實際需求對老化的平屋面改造為坡屋頂；有條件的也可規劃在屋面增設雨水收集設施，進行雨水收集再利用。

2.完善類改造：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是小區內環境及配套設施改造提升、引入物業及物業用房建設、建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

（9）違建拆除。主要整治違建形式的“大刀片”以及對屋頂、牆面、地面等侵佔公共空間的違法建設進行拆除。

（10）綠化改造。對遮擋底層住戶採光、通風的樹木進行遷移或修剪；對綠化佈局不合理的小區，結合小區居民業餘生活、文體活動場所的要求，對現有綠化進行適當規劃、調整及增設。

（11）亮化改造。對路面照明進行改造提升，按規範設定路燈，滿足基本夜間照明；對景觀照明進行改造提升，在不影響居民日常生活下進行點綴設定，豐富夜間景觀效果。

（12）停車設施改造。主要設定路面劃線停車位及改造和新建專用停車位，解決老舊小區日益突出的“車多位少”的矛盾。

（13）充電設施改造。合理確定充電設施個數及位置，滿足相關規範要求，解決電動自行車以及電動汽車的充電難問題。

（14）公共服務設施改造。主要進行適老設施、無障礙設施改造提升，方便老年人、殘障人士的生活出行；對文化休閒設施、體育健身設施改造提升，豐富社群文化，提升社群功能；建設智慧快件箱、智慧信包箱等智慧配送終端，完善高效配送體系。

（15）物業管理用房改造。對於引入物業管理團隊的老舊小區缺少管理用房的，可利用現有空置公房進行改造提升，或在滿足相關要求的前提下適當新建部分管理用房，滿足管理及辦公要求。

3.提升類改造：為豐富社群服務供給、滿足居民美好幸福品質生活需求、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要有改造或建設小區及周邊公共服務設施、教育設施、專項服務設施。

（16）建築節能改造。結合屋面改造提升，做好屋面保溫隔熱構造，推進太陽能、光伏等可再生能源在建築改造中的應用，推動綠色建築發展。

（17）加裝電梯。以居民自主申請為主，按照《蘭溪市既有住宅加裝電梯工作的指導意見（試行）》實施。

（18）社群綜合服務設施改造提升。新建或改造提升社群綜合服務站，完善為老、為殘、優撫、安全防範、衛生保健、社會保障等服務體系。新建或改造提升社群衛生服務站，完善醫療衛生服務體系。

（19）社群教育設施改造提升。新建或改造提升幼兒園、幼托班等學前教育設施，完善相關功能的服務半徑，方便社群居民。

（20）養老、托育等專項服務設施改造提升。引入社會資本的養老、托育服務，著力解決“一老一小”的民生問題，擴大面向廣大普通家庭老年人和嬰幼兒的普惠性服務供給。引進有資質的餐飲企業或社會組織運營，對有助餐、配送餐剛性需求的老年人等群體提供相關服務。新建或改造提升家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等，補全社群自身執行功能，豐富社群服務供給、提升居民生活品質。

4.拆改結合改造：可對部分或全部房屋進行拆除重建，並配套建設面向社群（片區）的養老、托幼、停車等公共服務設施。推進片區聯動改造，統籌實施城鎮老舊小區改造與周邊高度關聯的城市更新、歷史文化街區保護等專案，堅持去房地產化，原則上居民回遷率不低於60%。改建、新建基礎設施和公共服務設施，完善社群基本服務功能，構建完整居住社群，打造“15分鐘生活圈”。

（三）改造工作流程

1.編制規劃建立專案庫

科學編制老舊小區改造“十四五”規劃和年度實施計劃，進一步摸清既有城鎮老舊小區底數，建立專案儲備庫。綜合考慮房屋安全狀況、小區區位、群眾意願，合理確定改造型別。涉及老舊小區的各類設施增設或改造計劃應與規劃有效對接同步實施，優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意願強、參與積極性高的老舊小區實施改造。

市舊改辦牽頭對全市符合老舊小區改造條件的小區進行摸底調查，相關街道、社群配合開展調查，充分吸收居民改造意願，調查資訊彙總後經相關社群、街道確認後納入基礎資料庫。基礎資料庫內容包括小區的具體範圍、棟數、戶數、違法建設等基本資訊及十四五期間的初步實施計劃，原則上後續要求改造的老舊小區從基礎資料庫內選擇。

2.確定年度改造計劃

社群調查擬改造小區居民是否同意改造，並以選單式改造調查表對擬改造小區居民進行擬改造內容調查，要求調查範圍至少覆蓋2/3戶數以上，最後統計相關改造需求並結合小區現有環境及短板確定初步改造方案。街道彙總社群改造需求並確定下一年度改造小區，每年5月上旬前，由街道組織在改造小區範圍內對改造模式、選單式初步改造方案進行廣泛公示，公示時間不少於5個工作日。公示無異議後，5月底前由街道向市舊改辦報送下一年度的改造小區清單，包括每個小區的改造模式、選單式初步改造方案等內容。

市舊改辦會同相關部門對各街道提出的改造需求組織評審，編制年度改造計劃，經市政府同意後，確定下一年度專案安排和資金預算。

3.改造專案實施

方案設計及審查。市建設局負責專案方案設計及審查等前期工作，委託有資質的設計單位開展方案設計，方案設計過程中開展不少於2次社群居民意見徵求，召開居民代表會議，充分聽取居民意見，完善方案內容。弱電、強電、供水、供氣、消防、安防、路燈、綠化、垃圾分類、充電設施等相關專營單位在方案設計階段明確各自實施的內容，並對相關工作內容融入老舊小區改造提出意見。由街道牽頭，綜合執法、自規、建設等部門配合開展違法建設摸底調查，普及違法建設拆除後的改造形式，並充分聽取民意，作為改造方案意見，為後期順利開展拆除工作做好準備。在方案設計末期，由街道組織在改造小區範圍內對設計方案進行廣泛公示，公示時間不少於5個工作日。最終方案由市建設局牽頭會同相關部門進行聯合審查，形成初步設計成果稿及概算書。

專案招投標。市城投集團為專案實施單位，負責專案委託施工圖設計及招投標工作，考慮老舊小區改造專案特殊性，經批准可採用EPC模式招標。

專案實施。施工單位進場前，由社群召集召開居民代表會議，通報施工內容及施工組織方案，並對施工內容上牆公示。結合工程進度及施工要求，由街道牽頭，綜合執法等相關部門配合開展違法建設拆除工作。建設單位要嚴格按照相關法律法規和施工規範標準組織實施，舊改辦根據施工進度及現場問題及時牽頭召集相關部門協商解決，相關部門、街道、社群等要全力配合，為施工提供必要保障。

專案監管。市舊改辦根據老舊小區改造工作的特點，對工程全過程進行監管，城投集團落實工程質量、安全生產、文明施工的管理要求。探索居民代表監督工作制度，有條件的社群可成立居民代表監督小組，參與實施過程監督協調，充分聽取居民反映的整改意見，做好監管工作。

4.專案驗收

專案完工後，由建設單位組織相關部門、參建單位、街道社群、居民代表等進行專案聯合竣工驗收。驗收後，應及時完成竣工財務決算，做好竣工專案的資料整理、歸檔和移交工作。

5.後續管理

根據計劃申報階段的選單式初步改造方案內容，對居民意願強烈、具備相應條件的老舊小區，街道牽頭成立業委會，引入專業物業管理公司，完善小區日常維護及管理，實現良性迴圈，維持長效管理。其他小區改造成果，由街道制定長效管理方案，落實社群管理和服務，做到“成熟一個、改造一個、管好一個”。

三、工作舉措

（一）加強組織領導

成立市老舊小區改造工作領導小組，由市政府主要領導擔任組長，相關單位和各街道主要負責人為成員，負責統籌、協調、督查、考核等工作。領導小組下設辦公室（設在市建設局），從全市抽調專職工作人員成立老舊小區改造工作專班，實行實體化運作，同時各街道落實專人專職從事老舊小區改造工作。

（二）強化要素保障

積極爭取中央和省級相關政策支援和資金補助，市財政按照老舊小區改造計劃給予一定保障，城投集團負責老舊小區改造資金籌措。

原則上居民應出資參與改造提升工作，有條件的可通過物業（房改）維修基金、小區公共收益、個人或單位捐資等渠道落實。探索引入市場化、專業化的社會機構參與老舊小區的改造和後期管理。支援對部分既有用房實施改(擴)建，可通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加配套服務用房。可將老舊小區內或附近的閒置國有房屋，提供給街道、社群使用，用於老舊小區養老托幼、醫療衛生等配套服務。

（三）完善長效機制。

充分發揮社群黨組織在協商、監督、評議等方面的作用，搭建溝通議事平臺，統籌協調社群居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造，真正做到改造前問需於民、改造中問計於民、改造後問效於民。發揮小區關聯單位和社會力量的作用，完善社（小）區公約、章程，確定改造方案時應同步協商確定長效管理機制，鼓勵實施專業化物業管理或準物業管理，鼓勵以街道為單位，成立或明確物業服務企業提供基本的有償服務。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造後維護更新進入良性軌道。建立公安、生態環境、建設、衛生健康、應急管理（消防）、綜合執法等部門聯合執法機制，加強城鎮老舊小區日常監管。

（四）健全監督機制

將老舊小區改造工作任務納入綜合考評，嚴格獎懲機制，切實引導各責任主體齊心協力加快專案建設。構建上下互通、橫向聯動的工作機制，建立完善工作例會制度，強化工作協調，積極破解老舊小區改造工作的問題、難題。加大對老舊小區改造提升工作的宣傳引導，不斷強化居民主任翁意識，鼓勵和引導居民群眾積極參與老舊小區改造工作，為工作推進營造良好的輿論氛圍。邀請人大代表、政協委員和社會各界代表，監督、檢查老舊小區改造工作，建立工程進度定期通報和民間監理員等制度，讓居民全程參與和了解工程施工進度、施工質量，最大限度減少施工給居民生活造成的影響，把實事辦好、辦實。

本方案自2021年xx月xx日起施行，由市舊改辦負責牽頭組織實施。