農村房屋的買賣合同效力

    [關鍵詞]：農村房屋 宅基地使用權 房屋所有權 合同效力 地隨房走
    一、房地產權現狀和農村宅基地使用權
    談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對於房屋是指建築於地上的供人居住和從事營業或其他社會活動的建築物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的佔有、利用在一定時期內已完成，以後主要表現為對房屋的佔有、利用，故房屋和土地不可分及其佔有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現為一種佔有使用。現實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去佔有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由於購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而佔有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現為房屋所有權人佔有使用土地，而不是土地所有權人佔有使用房屋。國家為了發展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性衝突，導致不動產存在天然的缺陷，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久佔有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。
    宅基地使用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的佔有、使用的權利。宅基地使用權一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地和城鎮宅基地的區別在於：農村宅基地是與集體經濟組織成員的資格是聯絡在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮宅基地則不具有這一特質。本文所講的即是農村的宅基地及其上的土地。
    關於宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬於土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點：
    1、農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯絡在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。
    2、宅基地使用權是特定主體對於集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有佔有、使用的權利。對於宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由於房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。
    3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。
    從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對於土地的使用權是永久佔有的，所有地隨房走是必然的，由於建造人對於房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。
    二、農村房屋買賣現狀和法條分析
    目前，對於城市房地產買賣國家也出臺了相關的法律法規來規範城市房地產的交易。相對於城市來講，規範農村房地產的買賣的法律法規只有零星的幾條，而發生在我們周圍的農村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利於交易的雙方瞭解自己的權利義務。同時對於宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：
    1、1992年某城市居民向北京市順義區後沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由於趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。2002年趙某以未經其本人同意被丈夫私自出售房屋為由起訴這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道並同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。
    2、於某系城郊某村農民，其經有關部門批准在村裡建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬於村委會。被告諸某系城鎮定量戶口人員。２００１年８月，於某得知諸某欲購房屋的資訊後，請黃某作介紹人，向諸某售房，並給付了黃某中介費。同月２５日，於某與諸某達成了購房協議書一份。該協議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款１８萬元；
房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款１０萬元，餘款８萬元在兩證交付後付清。該協議簽訂後，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告１０萬元，並住進了該房屋。後因土地管理部門和房地產管理部門拒絕辦證，於某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協議無效，並責令各自返還財產，一審判決原告於某與被告諸某的買賣協議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，並賠償原告各項損失３７５０元，原告返還被告房款１０萬元。
    同樣是城市居民購買農村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。
    目前，我國關於農村房屋轉讓，主要依據的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。
    農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府稽核，由縣級人民人民政府批准；
其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
    農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
    從62條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對於農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋後，再申請宅基地的，不予批准，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對於你是否有宅基地會進行嚴格審查，對於目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房後又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那麼使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區法院執行農村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規定如嚴格執行，可以說農村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現的。
    第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；
但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
    從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批准的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。
    第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
    任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
    從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對於使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對於村民免費獲得的宅基地使用權建房後轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至於購入房屋者不應有身份的限定。
    1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓。”
筆者認為這條規定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。
    在1999年5月6日釋出的《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法佔用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設；
對符合規劃並依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼併等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。
此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用於非農業建設用地。對於已批宅基地農民建房後賣房而引起的宅基地使用權的移轉並沒有禁止。
    農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
    此條應是明確規定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。
    2001年8月31日《山東省人民政府關於加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續，並由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。”
    《山東省高階人民法院關於審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批准……未經審查批准，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”
    以上這些規定筆者認為從物權的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產權是村民所有的，建房也是經審批的，而宅基地所有權是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定佔有宅基地的使用權是經審批的，所以宅基地使用權是依附於房屋上表現出來，所有權人不能單獨行使佔有土地，只能是地隨房走，而現房屋贈與、買賣是對所有權的一種處分，是否有效筆者認為應按法律和國務院的法規，其他的規章和地方性法規都不能否認合同的效力。
    當然從這些從中央到地方的法律法規說明，政府是禁止農民的住宅向城市居民出售轉讓的，所以大多數的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產權現狀為土地使用權在法定的期限內表現為對房屋的佔有使用，房屋所有權人有權處分房屋的所有權及買賣雙方意思自治原則出發，判令買賣合同無效在城鄉一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關於合同無效的規定
    還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項基本原則，法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對於禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但對於建房後如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這裡的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間後允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對於農村村民申請取得宅基地並建房後，對於房屋的所有應採完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯絡在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房後強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、徵為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城裡已經購置了房產，在農村的房屋已經閒置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閒，不符合物盡其用的原則。
    三、目前在對於農村房屋買賣法律欠缺的情況下，農村房屋買賣應採有條件有效原則
    筆者曾經碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農村的民房用以養老，當地集體組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬於自己了，現在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規定不利於社會的穩定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權人可行使房屋所有權處分原則，在沒有改變宅基地所有權現狀和對土地的佔有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權也沒有實質的影響
    而農村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物並對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配；
它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權是屬於物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實踐上，村民對其房屋並沒有享有該種權利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對於買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，並沒有採意思自治原則。這些與法理上相悖。
    在這裡，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋所有權人享有土地使用權，並使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創立了土地使用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。
    宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程式劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有佔有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬於宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這裡只存在地隨房走的現象。
    如果只能允許房隨地走，那麼村民因不享有土地的使用權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建築物或其他附著物享有佔有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人慾走出農村，到外面的世界開闢一番事業，其宅基地上的合法建築只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉並不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上並不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民並不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建築物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益並不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。
    據《人民日報》報道，根據最新出臺的蘇州市農民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創的重要舉措，蘇州農民進城後，農宅將可以轉讓、出售。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓，成立農民住宅置換中心。屆時，農民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農村的城市化程序。長期以來，農村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由於農村住宅缺少土地證、房產證，交換一直存在著困難。農民進城後，原先的住宅要麼轉讓給屬於同一集體組織的農民，要麼就只有空置。這樣做的後果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農民房，另一方面，也導致農村住宅價格低廉，一定程度上影響了農民進城購房、定居的速度。
    因此，蘇州的作法是，對城市規劃以確定為居住區範圍內的農民宅基地，將由政府確權或徵為國有土地，土地上的農民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農宅就可以進行房產交易。而在各鄉鎮，則將成立農民住宅置換中心，進城農民的住宅可由中心預付一定住房交易款後收購儲備後進入市場。
這樣做的好處是城裡人有了在農村買房的可能，也將大幅提高蘇州農宅價格，讓農民也享受到城市化的成果。
    因此，筆者也想從法理和目前現有法律法規闡述一下自己的拙見，認為農村房屋產權登記、買賣一是應儘快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下：
    1、儘快完善立法，規定農村房屋可自由買賣的辦法。對於一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內（或規定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批准（目前農村重建房屋也是要批准的），放寬農村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內（或規定年限70年）隨房移轉的條件。
    2、參照《中華人民共和國城市房地產管理法》第八條：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵用轉為國有土地後，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以，可以對城市規劃以確定為居住區範圍內的農民宅基地，由政府確權或徵為國有土地，交納土地出讓金，進入市場交易。
    3、目前在沒有法律和國務院法規對農村房屋轉讓沒有禁止性規定的情況下，法院不宜對已交房付款並訂有買賣契約的，應認定為合同有效為好，特別是對於經村集體組織同意備案的應為有效，對於宅基地建房後出售的可規定村民轉讓其房屋必須經村集體組織同意，並規定一定的轉讓年限。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條根據土地的用途對各類用途的使用權最高年限作了規定，居住用地為70年。所以轉讓也應參照從審批建房開始起算70年為其年限。如享有原宅基地的村民已經使用了20年,那麼買方所享有的期限則為50年。同時對於原免費的可考慮收取一定的使用費。