漣水縣集體經營性建設用地市試點工作方案

為深化農村土地制度改革，紮實做好集體經營性建設用地使用權入市試點工作，加快建立城鄉統一的建設用地市場，支援“三鄉工程”建設，促進鄉村振興戰略實施，實現土地資源優化配置和高效集約利用，特制定本工作方案。

一、總體要求

在確保土地所有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，積極推進農村集體經營性建設用地入市有關工作。

（一）堅持規劃先行。圍繞城市規劃未完全覆蓋集體經營性建設用地等問題，發揮土地利用總體規劃和城鄉規劃的先導作用，強化與“十四五”等規劃的“多規合一＂，實現土地資源合理配置，提高集體經營性建設用地價值，促進全縣空間佈局優化、產業結構升級和人口調整，推進城鄉協調發展。

（二）堅持農民主體。圍繞賦予農民更多財產權利的總要求，充分尊重農民的知情權、參與權、表達權和監督權，集體經營性建設用地出讓、出租等應當經本集體經濟組織成員會議三分之二以上成員或成員代表會議三分之二以上成員同意。

（三）堅持市場運作。圍繞“同等入市、同權同價＂的要求，充分依託江蘇省土地交易或農村集體產權交易平臺，建立城鄉統一的建設用地市場。鼓勵地塊交易引入競爭性環節，採用“招標、拍賣、掛牌”等方式進行，發揮市場在資源配置中的決定性作用。

（四）堅持審慎穩妥。依據新土地管理法相關規定，在借鑑外地集體經營性建設用地試點地區成功經驗的基礎上，選擇有條件的地塊先行試點，取得成功經驗後逐步在全縣推廣施行。

二、目標任務

（一）盤活集體建設用地。對依法登記、符合國土空間規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃）、具備開發建設所需要的基礎設施等條件的農村集體經營性建設用地，採取有償方式直接入市，拓展集體增收渠道，緩解建設用地供需矛盾，為實施集體經營性收入“18萬＋”和“50萬＋”增添新動能。

（二）強化集體產權管理。入市後的農村集體建設用地納入與國有建設用地統一的監管平臺進行監管，由縣不動產登記交易中心統一登記發證。履行與國有建設用地同等義務，按規定承擔相應的基礎設施建設費用、繳納相關稅費並辦理不動產登記手續。在使用年限內，參照國有建設用地使用權享有轉讓、出租、抵押權能。

（三）建立健全交易規則。入市的集體建設用地納入年度供地計劃管理，全部進入江蘇省土地交易平臺或農村集體產權交易平臺交易。除所有權主體不同外，集體建設用地交易過程與規則嚴格參照國有建設用地執行。

（四）不斷完善分配機制。按照保護農民利益、支援集體經濟、促進農村發展的原則，逐步探索建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，不斷提升增值收益分配的合理化水平。鼓勵鎮（街道）通過合理使用分成調節金，有效增加集體經濟組織收入，讓相關村集體通過股份分紅等實現可持續的二次分配收入。

三、試點條件

當前我縣已具備開展農村集體經營性建設用地入市試點條 件，具體為：

（一） 基礎配套工作紮實

當前，我縣農村集體土地確權登記發證工作穩步開展，工作 進展成效顯著，集體建設用地基準地價制定工作已完成。

（二） 集體經營性建設用地存量大，入市需求明顯

農村集體經營性建設用地面廣量大，入市需求明顯。經濟社 會發展對土地需求日益增長，市場主體、政府對利用集體建設用 地在推動專案落地過程中優化佈局、提高效益具有極高共識。

（三） 鄉村振興穩步推進

圍繞綠色發展、特色發展，建設美麗鄉村，強化資金投入， 加快傳統農業向現代農業轉變，推進鄉村振興戰略的實施，我縣集中優勢力量強化規劃編制，堅持“多規合一”優化鄉村佈局， 鄉村振興的推進給農村集體經營性建設用地入市提供了契機。

四、交易程式

農村集體經營性建設用地出讓、出租、作價出資（入股）入市交易，原則上應採用招標、拍賣和掛牌形式。具體按以下流程進行：

（一）前期準備。農村集體經營性建設用地入市前，入市實施主體完成擬入市宗地勘測定界，依法申請取得經批准的規劃條件，包括入市宗地的位置、面積、土地用途、開發強度配套設施等要求。

（二）編制方案。入市主體依據規劃條件提出具體地塊的入市方案。土地入市方案應包括擬入市宗地的位置、空間範圍、用途、面積、使用年限、入市方式、土地移交時間、規劃條件、開竣工時間、起始價、競買保證金、底價確定原則（有底價出讓的）、收益分配辦法、土地價款繳納比例、入市主體和委託入市主體和期限等內容。

農村集體經營性建設用地入市起始地價須經有資質的評估機構評估，方案應經集體經濟組織民主討論通過。

（三）方案審批。入市方案由入市實施主體報鎮政府（街道辦事處）稽核後，送縣農業農村、自然資源和規劃部門進行審查，報縣政府批准同意後，縣自然資源和規劃部門發放《漣水縣集體經營性建設用地入市核准書》。

（四）入市交易。縣自然資源和規劃部門按照入市方案，編制供地方案及招拍掛上市檔案，組織在江蘇省土地交易平臺公開進行交易。竟得人（中標人）按照合同約定，將土地價款繳納至縣集體經營性建設用地入市專項賬戶。

（五）簽訂合同。農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃等交易完成後，由縣自然資源和規劃部門與競得人（中標人）簽訂《農村集體經營性建設用地成交確認書》。簽訂成交確認書後，農村集體經營性建設用地使用權交易雙方應簽訂《農村集體經營性建設用地使用權出讓（租賃、作價、出資入股）合同》。農村集體經營性建設用地土地使用權人在規定期限內繳納土地價款及相關稅費。

（六）申請規劃許可。在建設用地使用權受讓合同簽訂後，縣縣自然資源和規劃局申請領取建設用地規劃許可證， 辦理開發建設需要的其他事項。

（六）登記發證。集體經營性建設用地使用權入市交易完成後，辦理不動產登記；有地上建築物的，同時申請登記。

五、實施步驟

（一）開展基礎調查(2020年10月）。以第三次國土調查結果為依據，對縣域內農村集體經營性建設用地進行分類彙總，並實行動態管理，對所涉及宗地產權進行明晰，鞏固確權頒證成果。同時，深入瞭解各鎮（街道）農村集體經營性建設用地入市意願，為科學決策、推進試點打下基礎。

（二）編制村莊規劃(2021年2月底）。基於農村集體經營性建設用地現狀和土地利用總體規劃，堅持“多規合一＂，綜合考慮試點地區農村集體經營性建設用地總體佈局，對於入市意願較強、條件成熟的鎮村，啟動農村集體經營性建設用地控制性詳細規劃編制工作，為城鄉融合發展指明方向。

（三）制定配套政策(2021年2月-2021年3月）。在調查研究的基礎上，結合漣水縣實際，研究制定集體經營性建設用地入市管理辦法、操作細則、規範性文字，建立入市交易制度；按照國家有關規定研究制定集體經營性建設用地入市土地收益調節金徵收辦法和收益分配指導意見等規範性檔案。

（四）開展交易試點(2021年2月－4月中旬）。組織漣城街道、保灘街道、高溝鎮、紅窯鎮篩選出可以入市交易的地塊，縣自然資源和規劃部門根據相關規定，指導其制定具體地塊供地方案，經依法批准後按法定程式公開交易。

（五）總結完善推廣(2021年4月30日前）。在總結試點經驗的基礎上，修訂完善我縣集體經營性建設用地入市辦法和配套政策，在全縣範圍內推廣集體經營性建設用地入市工作。

六、職責分工

縣自然資源和規劃局負責全縣農村集體經營性建設用地入市試點管理、監督和指導工作。在試點的基礎上會同縣其他相關部門制定全縣農村集體經營性建設用地入市實施辦法、操作細則；指導試點鎮（街道）招標拍賣掛牌入市交易的具體實施、交易結果確認；制定全縣農村集體經營性建設用地使用權網上交易規則，建立城鄉統一的建設用地交易平臺。

縣財政局負責集體經營性建設用地成交價款專賬核算，會同相關部門制定全縣集體經營性建設用地增值收益調節金徵收及使用辦法，指導試點鎮（街道）用好土地增值收益及調節金。

縣農業農村局負責農村集體經營性建設用地入市集體決策、收益使用監督檢查。指導農村集體經濟組織規範決策程式、搞好土地增值收益分配使用、加強集體資產管理。

其他相關部門根據各自職能，共同參與做好集體建設用地入市的監督、管理、服務和配套政策的制定工作。