車位轉讓合同注意事項

陷阱1：共用場地變地上車位
小區裡的空地，有的時候甚至是綠地，開發商或者物業公司畫根線就收錢。有的作價賣給業主，有的按月出租。王海指出，由於小區的土地使用權歸全體業主，因此開發商無權出售敞開式地上車位。如根據《北京市居住小區機動車停車管理辦法》第7條：“凡利用業主共用場地施劃的停車位，任何單位和個人不得出售。”
王海提示：這類車位可以由業主大會授權業委會委託物業租給業主使用，扣除必要費用後歸入小區維修資金。
陷阱2：霸佔無約定的地下車位
如果地下車位(庫)建築面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區範圍內的商品房預購人。開發商出售這種車位(庫)好像天經地義，其實不然。《北京市城市房屋管理辦法》第13條規定：“按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建築物、構築物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明;沒有載明的，視為一併轉讓。” 也就是說，在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區裡的地下車位(庫)的產權屬於單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位(庫)也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。
王海提示：可以由小區業委會委託物業公司收取，收益扣除必要的管理成本後歸入小區維修資金。
陷阱3：地下車位(庫)重複賣
很多開發商在賣房子的同時也在賣地下車位(庫)，可這地下車位(庫)的買賣是否合法，很多業主並不知道。如果地下車位(庫)面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那麼開發商就無權出售。換句話說，賣房子的時候已經把地下車位(庫)的面積分攤到每個業主的身上，並且按比例收過錢了。再把這樣的地下車位(庫)賣給業主，就是重複收錢。《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定：“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。”因此若不能辦理產權，車位(庫)買賣合同是不受法律保護的，業主買到手的只是一張白紙。
王海提示：這類的地下車位(庫)辦不了產權證，屬全體小區業主所有，嚴格地說屬於小區的配套設施，可以由小區業委會委託物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本後歸入小區維修資金。
陷阱4：人防工程偷著賣
沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢?當然不是。有的地下車位(庫)屬於人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。
王海提示：根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。
陷阱5：改造車位(庫)黑著賣
還有一種非常嚴重的現象是在規劃許可證上沒有載明的，開發商為了謀取利益用建築物的地下空間而改造成的停車位(庫)，這種停車位沒有計算在建築物的建築面積之內，也無法取得產權證。
王海提示：開發商和物業公司也無權擅自處理這些車位(庫)，它們也應該屬於全體業主的共有財產。
陷阱6：租賃期限超過20年
有的開發商很“明智”，在籤車位合同的時候會申明車位不能買賣，不籤買賣合同，只與業主籤租賃合同。可在租賃期限上超過了20年的時候，並不向消費者宣告20年後不受法律保護。根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”消費者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權)，最長期限也只有20年，20年後是不受法律保護的。
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