城區物業管理調研彙報

物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況

上半年，鎮城管辦在七個城區社群各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社群原有的小區負責制的管理模式，重點在髒亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社群的試點具體情況為：

1、社群：社群選擇三星花園小區做為試點。三星花園位於東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍牆未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對於物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社群在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，徵求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

二、社群：社群去年最先推行物業管理，併成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社群將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生建立的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建築、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建築，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，並正在協商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣佈小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規範化管理軌道。

三、觀山社群：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建築公寓）移交社群，並和鎮政府簽定協議，不再承擔建築公寓內的衛生建立等任務，請求取消建築公寓做為其建立包乾責任區。建築公寓有居民六十多戶，以前社群在小區內實施過物業管理，後因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，後來小區衛生包乾到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社群已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題後再議物業管理事宜。

四、老西門社群：老西門社群做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，建立任務最難，實施物業管理的難度也最大。社群先後在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，徵求業主意見，瞭解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。

五、渫陽社群：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（巨集天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社群推薦，建設方多方瞭解後，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備採取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由於新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿後，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由於以前管理不規範，公共部分佔用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社群已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案並召開業主大會。

六、中渡社群：社群選擇小區做為試點。小區是原廣福橋煤礦職工宿舍區，有業主近七十戶，改制後由社群接管，但由於收費狀況不好，管理有難度，每年社群還要負債投入。今年，社群在該小區率先推行物業管理，組織召開業主大會，選舉成立了業主委員會，並協助完善了業主規約。六月份，小區正式開始自治管理。

二、物業管理工作開展過程中存在的難點

1、社群對物業管理的社會效益認識不足。個別社群認為物業管理與小區管理在利益上存在著衝突，工作積極性不是很高。

2、硬體設施不配套。一是相當一部分院落建設不規範，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道、電、路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯後，維修或建設需大量資金。

3、規範控制混亂。小區內亂搭亂建現象嚴重，臨時建築擠佔了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠佔了綠化空間。

4、收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不願交費，或不願接受管理。很多人的思想還停留在單位提供後勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5、物業管理企業動作欠規範。現有的幾個物業管理企業，市場化程度不高，管理不是很專業，缺乏先進的管理經驗與模式，營利的目的太明顯。

6、前期物業管理不規範，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。

7、業主大會難組織。居民對物業管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。

8、媒體關注程度不夠。

三、對我鎮開展物業管理工作的幾點建議

1、嚴格執行物業管理的法律、法規及規章，使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。 政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供巨集觀的政策支援與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發、房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。

2、物業管理企業要按照“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。

3、社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的瞭解並對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。

四、下一步工作重點

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；

三是加強業主大會組建的指導監督工作；

四是進一步規範前期物業管理招投標工作；

五是建立“質價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業管理從業人員素質；

七是理順好物業管理與社群建設的關係。