物業管理的調查報告8篇

每個人在寫調查報告的時候都是要認真梳理一下調查經過的，寫調查報告，可以從多方面提高大家的能力，下面是本站小編為您分享的物業管理的調查報告8篇，感謝您的參閱。

物業管理的調查報告篇1

目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性檔案的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考核激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社群居委會和物業企業在協調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的.業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。

4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分群眾對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當範圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程式過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發專案前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理選單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

物業管理的調查報告篇2

我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。

一、益陽市調查小區的基本情況

為了瞭解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。

先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批准、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程專案，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，並開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位於益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費為0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。

該小區物業存在以下不足之處：1.由於小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社群創省級文明城市平安社群工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。

3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和裝置較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，後門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。並且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。

5.綠化設計較為簡單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業公司為給與合理的答覆也未進行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至於消防栓起鏽都沒有進行更換或者處理。而且小區內僅看到一個生鏽了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率

8.小區管道佈置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設定較為簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。

11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。

總的說來，該小區的建設和設計均較為不合理，列處於經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對於其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更為優質的服務的話，居民願意增加物業管理費。

由於小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美髮、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所國小，還擁有民辦幼兒園。小區道路較乾淨，達到了小區居民的要求，並得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較為安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標誌“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算乾淨。

然後簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的`物業管理公司為綠島物業管理公司。

中天國際花園位於益陽市城市主幹道桃花侖東路，赫山廟地區。專案建築面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建築採用新古典主義三段式風格，融合了西方建築語彙與東方神韻內涵。專案地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師範、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。

由於該小區是新建小區，所以設施裝置為新的，綠化和小區設計佈局還是很好的。小區的外牆搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處於尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位於樓盤後面的一個牆上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規範，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。專案毗鄰赫山商業中心與益陽高階商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鑽石王朝、羅馬大帝、等均位於專案周邊，專案還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該專案的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對於進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由於二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很乾淨。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閒面積、綠地面積也相對較為稀少。小區內的消防設施也很少。

二、我市小區物業管理所存在的一些問題

益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨著城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。

總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：

第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規範。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規範，仍處於初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規範，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我幹嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認為只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建築質量問題一併轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，於是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。

第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由於歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防範設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化佈局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施裝置，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今後這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性迴圈，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，為物業管理增加了一定的難度。

第四：社群居委會與物業公司、業主委員會之間的關係沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。

三、針對前面的問題提出的解決方案

（一）加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。

（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時為切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立並嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期彙報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。

（三）進一步理順社群居委會與物業公司和業主委員會的關係。社群管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社群居委會負擔的工作，社群居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。

（四）努力提高物業管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然後，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智慧化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。

（五）不斷改善小區物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試採取居民參與設計、投資和建設的公眾參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業管理創造良好的基礎條件。

（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事蹟，爭取獲得廣大群眾對物業管理這一新興事物的理解和支援。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務專案以及收費依據、收費專案、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最後也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性迴圈的良好條件。

四、收穫體會

通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們瞭解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身為大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的資訊。

物業管理的調查報告篇3

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容， 市物業管理工作也是文明城市建立的重要組成部分。根據安排，我們對__市物業管理工作進行了調研，具體調研情況如下：

一、物業管理的基本情況

總體看，我市物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。

（一）物業企業現狀

我市物業管理從 年前後開始起步，至今發展僅 年時間。據調查，截至 年底，在我市註冊的物業企業共有24家，其中三級資質企業10家，從業人員367餘人。外地物業企業在我市開展服務的3家，從業人員約32人。

（二）物業發展現狀

目前，全市共有物業管理小區34個，物業管理面積239.1萬平方米。

1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我市新建住宅小區主要指20__年後開工建設的住宅小區，共有16個，房屋建築面積143萬平方米，住宅套數有1.2萬餘套，物業管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得__市物業管理示範（優秀）小區稱號。

2、 老小區的物業發展現狀。老小區主要是20__年建成的住宅小區，共18個，房屋建築面積96.1萬平方米，住宅套數有0.85萬餘套，物業管理覆蓋率不足50%。

3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20__年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬餘元。

（三）小區業主委員會現狀

截止20__年底，全市住宅小區已成立業主委員會6個。在調研中發現， 90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。61.9%的小區在業主入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處於前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區業主委員會成立程式不規範，未通過業主大會選舉產生。62.5%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。

（四）物業管理行政機制現狀

在《物業管理條例》及《 市物業管理實施辦法（暫行）》中明確：

（1）房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理；

（2）居民委員會、村民委員會依法對社群進行管理和提供服務，對社群內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛；

（3）街道辦事處、鄉鎮政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社群管理、社群服務的相互關係進行協調。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業管理中的問題疲於應付；街道、社群居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社群居委會的正常工作。按照《 市物業管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質檢、通訊、街道、社群居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。

20__年以來，我市針對物業管理工作先後出臺了《 市物業管理實施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性檔案《 市物業管理實施細則》《關於規範 市普通住宅小區物業服務等級標準和市城區物業服務費指導價格的通知》《關於規範物業承接查驗工作的通知》等檔案，為理順物業管理體制、規範物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。

二、物業管理存在的主要問題及原因分析。

（一）物業企業存在的主要問題及原因分析。

1、物業服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業的迅速發展，近幾年來我市物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊，平均每個物業管理小區建築面積僅7萬平方米，物業公司管理面積也不足10萬平方米，由於管理專案較小，管理規模不大，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。

2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。

3、物業管理企業的經營管理不規範。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種汙染等負面影響直接侵害了業主的利益。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。

4、物業管理企業人員整體素質不高。一是物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重製約了行業的健康發展。據調查，我市24家物業企業的34個專案，有31個專案虧損，幾個專案硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業服務企業生存的危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬僅1200元/月，低於社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

（二）物業發展存在的主要問題及原因分析。

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是業主物業消費意識淡薄。較大一部分業主來自農村，對物業管理概念不深，對物業服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產物。三是建設工程遺留問題隨著物業交接，將問題轉嫁給物業服務企業，成為住戶不繳費的藉口。五是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

2、建設工程遺留問題引發物業糾紛。

有以下三種情況：

（1）工程質量遺留問題。主要表現有：

①儘管通過了竣工驗收，但向業主交房時仍存在共用設施裝置不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外牆滲漏等等。

②由於前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業公司承擔，並往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。

③開發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房後往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。

（2）開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：

①未安裝一戶一表（前期的老小區及集資房）；

②銷售廣告內容與實際交房時不一致；

③擅自將小區公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用；

④擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

（3）建管不分帶來的問題。我市開發企業下屬的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售後服務，僅作為開發的附屬產品，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。

3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低， 基礎設施裝置差，娛樂休閒設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施裝置急需維修養護和改造；娛樂休閒設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修資金，根本無力進行舊小區改造。

4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。

（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產證的業主，他們不願意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。

（2）開發企業挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發企業統一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發企業不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給後期物業管理帶來困難。

（三）小區業主委員會存在的主要問題及原因分析。

1、業主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。小區業主委員會成立程式不規範，未通過業主大會選舉產生。導致成立後，作用發揮普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。

2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。

3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤；二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由於沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。

4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。

5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面徵求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。

（四）物業管理機制存在的主要問題及原因分析。

1、物業管理法律法規不健全。首先，物業管理立法滯後。除了_年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和_年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關係各主體間的權利義務關係不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關係不明確；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格等等。

2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社群的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業主將車庫用於住房或經營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要使用者申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。

3、物業服務缺乏市場競爭機制。我市物業服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業並不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專業物業公司只佔37.5％，開發商下屬企業佔54.1％，外聘服務企業佔12.5％。多數物業企業與開發商是相互依賴的關係。

三、完善物業管理的建議和措施。

（一）加強我市物業企業服務質量的建議和措施。

１、創造條件，積極鼓勵物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。

２、提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支援的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務專案。將每一項服務工作的程式都規範化，編製成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。

（二）加快我市物業行業發展的建議和措施。

1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半徵收；對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。

2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《 市物業管理實施辦法（暫行）》等有關法律法規，讓廣大業主瞭解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。

（三）完善小區業主委員會制度的建議和措施。

１、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施裝置等相關行為逐步建立電子信用檔案。

２、政府相關部門參與業主委員會的組建。首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社群居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監督下按程式進行，並將有關材料報社群居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。 ３、將業主自治機構的管理納入社群管理範圍。業主委員會應當自覺接受社群居委會領導，參加社群居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社群居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社群居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。

4、加強組織業主委員會成員的培訓，提高業委會成員的總體素質。

（四）建立健全物業管理新機制的建議和措施。

1、建立健全物業管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社群居委會、業主委員會、物業服務企業構成的三方聯動的社群服務工作新機制，實現雙向進入、交叉任職，業主委員會成員、物業公司經理在社群居委會黨組任職，社群居委會幹部義務擔任物業公司總監和業主委員會副主任。並在小區中設立社群便民服務部，由物業公司指派專人值班，負責接待處理業主投訴和日常生活事務，業主委員會定期值日，社群居委會配備專門的物管員，落實好相關的經費。共同幫助物業公司調解糾紛，協調矛盾，特別是解決公共服務、戶籍、計生、社保、民政、就業等涉及民生的問題。

民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門的視窗單位與物業企業進行對接。在物業企業代業主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。業主自己辦理相關手續時，要求提供該小區物業公司、業主委員會或社群居委會的證明。使業主們慢慢地認可物業公司、業主委員會這一級組織，漸漸地接受物業這一行業，逐步形成物業管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯動的小區管理社群化機制。具體步驟上，可選擇城區建築面積較大、入住率較高的小區作為試點，積累經驗，後期穩步推進。

2、建立前期物業管理監管機制。從房屋預售開始，物業管理應同步介入，對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業採納，為後期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由開發建設企業承擔。建立物業招投標競爭機制。根據我市物業管理髮展的需要啟動物業管理招投標制度。

3、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。

另外，物業糾紛中的大部分由房屋質量和共用部位、公用設施裝置不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質量和設施裝置配套關，為物業管理奠定硬體基礎。

物業管理的調查報告篇4

近年來，房地產的大力開發已形成了一個新的經濟增長點，大大地改善廠區居民居住條件，因而，住宅小區物業管理的問題也應運而生。物業管理公司相繼成立。物業管理事業的發展，在為居民創造整潔、文明、安全、生活方便的居住環境等方面發揮了重要作用。然而，也有些物業公司責任心不強，管理鬆散，糾紛不斷，存在著讓廣大業主不滿意的問題。

一、我市物業管理的現狀

為了維護住宅小區消費者的合法權益，必須進一步瞭解我市物業管理中存在的問題，瞭解住宅消費者對物業管理的意見和要求，以便反饋給政府有關部門，為政府有關部門制定政策，加強對物業管理公司的指導和監督。為此，根據計劃，開展一次住宅生活小區物業管理問題的入戶問卷調查，對某某小區的住戶進行了調查。

本次調查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區的500戶人家進行了調查，調查結果如下：

1、在被調查的500戶中，業主自主選擇物業管理公司只120戶，佔24％，由房地產開發公司指定的有380戶，佔76% 。

2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區曾成立業主委員會，並享有選舉權，佔77%。有220戶，佔44％的業主反映享有監督物業管理公司履行物業服務合同的權利。

3、在500戶中，有331戶反映住宅小區存在擅自改變小區內土地用途；302戶反映小區記憶體在擅自改變房屋及配套設施的用途、結構、外觀；毀損設施、裝置、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意佔用、破壞綠化、汙染環境、影響住宅小區景觀、噪聲擾民的現象。有123戶反映住宅小區屢屢發生小偷小摸現象，隨意讓陌生人進入。

4.有293戶反映房屋及公用設施、裝置修繕不及時；佔58%

5.有206戶反映物業管理制度不健全、管理混亂。

6.500使用者對住宅小區物業管理公司在房屋建築及其裝置、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理專案的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結果是：有112戶，佔22％的業主對該物業管理公司的服務表示滿意，有136戶，佔27％的業主對該物業管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，佔65％的業主對其物業管理公司的服務表示不滿意。

二、調查中發現的問題：

在調查中，根據業主反映，這些住宅生活小區的物業管理很不規範。主要表現有：

1治安問題嚴重：小偷小摸現象屢有發生，小販、廢品收購及其他閒雜人員自由出入住宅小區沒人過問。

2衛生髒、亂、差：有的生活小區垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活汙水隨意排放。

3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養護，以致退化、枯萎。有的佔用綠化地搞建築。

4改變房屋用途：有的物業管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的佔道停放車輛，阻塞交通。

5物業管理制度不健全：有206產業主反映，該小區物業管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意佔用，有的房屋及公用設施、裝置修繕不及時。

三．對物業管理髮展的分析和建議

我所調查的小區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。於是，出現了一種對等的市場關係：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作為交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文出來，這意味著，物業從社會管理者，轉變為社會單位，從前的管理和被管理關係轉變成簽約關係。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象徵意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴。

隨著物業管理的發展，目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨後春筍般湧現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業管理工作：

1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。

2、建立經常有效的溝通機制，形成業主與物管共建小區的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業的發展趨勢，必須引起業內的高度重視。

3、物業必須嚴格加強管理，多聽些業主的反映的意見，及時向上級彙報，解決問題。總之，在整個調查過程中，讓我更深入的瞭解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，希望我國的物業能做的最好！

物業管理的調查報告篇5

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一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、裝置、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理專案進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務範圍、管理標準、許可權、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便於業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防裝置共用部位和供用裝置進行日常養護和維修，確保裝置執行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品佈置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六淨”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面淨、路沿淨、人行道淨、雨水口淨、樹坑牆根淨、果皮箱淨。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關係，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。

補充：

物業管理的水平與小區居民的生活息息相關,小區居民都希望有一個好的物業管理機構,但是,總是事與願違.物業管理工作不遂人意,也不能去怪物業管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”,以致缺少小區民主管理的“實施人”,各方面的工作缺少監督,也就缺少規範,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個問題:

一,選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派,肯為大家工作,責任性強的居民代表,經過民主選舉產生業主委員會.業主委員會代表所有的業主,對物業管理工作進行監督,維護業主的合法權益.業主委員會成員一定要在業主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數.業主委員會產生以後,要樹立它的威信.雖然它是民間產生的機構,由於它和居民的生活關係密切,必須對它給予充分的重視.沒有業主委員會,就談不上如何加強物業管理工作.二,小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業幹部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業主委員會這個問題就比較容易辦.如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士,這些車輛由於車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見反映給業主委員會,要求禁止大型車輛停入小區.在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過

業主委員會的反覆做工作,併為他們落實了停車地點,終於實現了大型車不再進小區.又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票.結果大多數居民不同意減少綠地,增加停車位的建議.從而把這個建議否決了,確保了大多數業主的權益.業主委員會就是這樣一個小區裡的當家人.關係到居民們生活的大事,都要經過他們去做,去落實.有了業主委員會,小區的管理工作順暢多了.三,小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的

物業管理的調查報告篇6

一、我鎮小區樓盤及物業管理現狀

我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成為人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。

但由於受管理許可權和歷史遺留問題的影響，我鎮的物業管理服務情況較為複雜，總的來看，我鎮業管理可分為以下兩種型別：一是舊小區傳統舊體制的物業管理模式。由於這類小區修建當初開發商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，

提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規範化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等專案）和低收費。

05年後修建的12個小區中，到目前為止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規範的物業管理模式。新建的住宅小區由於配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。

如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區為新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六

個月無人居住可按70%收取物管費，但由於與業主聯絡不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。

二、小區貫徹落實物業管理法規情況

為了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成為宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮採取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，並通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”為主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，傳送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”為主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。

三、小區業主大會及業主委員會情況

我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）於20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起於小區都沒有業主委員會。

四、物業管理公司資質、數量及經營情況

目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負

責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商籤的合同，同樣由於入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況。

五、物業管理服務情況

目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。

六、物業服務管理費用收取及管理使用情況

目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社群工作人員收取（基本收不全），用於支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

七、我鎮小區物業管理存在的問題

1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。

全鎮12個小區中，只有祥瑞花園小區成立業主委員會，2個高層小區為新建小區，暫未成立業主委員會。剩下的9個小區均未成立業主委員會。主要是因為此類小區自20xx年建成以後，小區開始引進物業管理模式，由開發商制定物業管理人員來管理物業，，但由於物業管理人員自身素養的偏低，是的無關於業主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，

最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作為小區的物業管理人員，即為小區的清潔工，又為小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社群或者鎮政府，增加了社群的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到群眾支援。

2、部分小區物業管理費收費難。

12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局核准外，其餘10個小區物業費基本上是按照建築面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由於沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由於某些業主沒有交導致心裡不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

徵收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩餘的作為小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社群管理，然後按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。

3、集資房小區成政府包袱。

某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候為集資房，業主沒有購

買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外牆脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由於開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的.人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其餘十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

八、造成問題的主要原因

1、業主市民意識不強，業委會難成立。

業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”後在鎮裡的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識並沒有因為成為“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

許多小區當時開發商出售房屋的時候並沒有要求購房者購買大修基金，現在開發商房子修好之後，指定的物業管理人員也沒有繼續做下去，業主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問題，開發商拿已過保修期的藉口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外牆脫落，外牆漏水等現象業主也很難自行籌集資金進行修

物業管理的調查報告篇7

加強小區物業管理·促進和諧社群建設

物業管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨著城市建設的快速推進，居民對加強小區物業管理的要求越來越迫切。我社群虹橋一、二村自去年經老小區改造後引進物業進駐小區管理已一年時間了，針對一年來物業管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現將調查情況分述如下： 一、一年來物業管理取得的成效

1、物業管理觀念日益得到重視。由於物業管理聯絡著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關，已成為政府、社會、居民關注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。現在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業管理企業來為住宅小區服務已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發建設單位同樣也經常把小區今後擁有優良的物管企業服務作為其售房時的一個重要賣點。在小區交付入住後，廣大居民百姓也非常關心其居住小區的物業管理狀況，開始積極參與到小區內的各項物業活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規範物業管理市場，並積極籌措資金改善老小區環境，將其納入物業管理範疇。整個社會對物業管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業管理日益得到大家的關注和重視。

2、老小區物業管理有了改善。為改善舊住宅小區的居住環境，實現舊住宅小區基礎設施和環境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了

服務水平。

3、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻採取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權範圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。

4、物業管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業主對服務的不滿，常常以不交物業費的方式表達。如虹橋一村二村物業費收取率為78％。二是低收入群體經濟承受能力有限，不願交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業主對房屋質量缺陷等開發遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響著物業費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業費。

三、對策措施和建議

1、加快物業管理法制建設，完善物業管理政策。

同時，根據我市的實際情況儘快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業管理政策制度體系。使物業管理儘可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性迴圈的道路。

2、大力搞好物業管理宣傳，優化物業管理環境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社群要從管理的角度來講必須對物業管理有一個更高的標準，將物業管理的各項要求、有關法規政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公佈。讓廣大群眾瞭解什麼是物業管理，它的要求是??

物業管理的調查報告篇8

過去，學校的物業一般由學校的後勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現代化物業管理，可以提高物業管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創造清潔、優美、舒適方便、文明安全的校園環境。

學校作為物業產權人及使用人的代表，負責選擇物業服務企業，對物業服務企業進行委託、指導、監督和檢查，並協助物業服務企業進行工作。

學校物業管理的範圍包括房地產範圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬裝置和公共設施，並對房屋及其裝置以及相關的居民環境進行維修養護和管理，承擔校園物業的保安、防火、綠化養護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業管理，我院選擇了點亮物業管理公司為校園提供物業，進行合理的管理，點亮物業公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業管理部及各專案管理處等職能部門，公司現有管理人員具有多年的物業管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。

點亮物業管理公司自成立以來，一直致力於科學規範的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優質高效”為管理服務宗旨，在多年的物業管理實踐中，點亮物業管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，並形成了公司獨特的企業文化和品牌優質，更得到了廣大客戶的大力認同。

點亮物業管理公司質量方針明確，其為：科學規範管理、真誠高效服務。企業精神可佳，其為：服務、協作、誠信、創新。企業目標為：追求卓越，勇創新高，構建和諧。點亮物業管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優美、整潔、和諧的人居環境。點亮物業管理公司把握客戶需求，不斷提升企業綜合能力，實現客戶需求到客戶滿意的轉化，成為最受客戶信賴的物業管理服務企業，該公司以誠信立本，以規範為徑，擁開放心態，與客戶共贏，注重細節，力求完美，在速度的範圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。

點亮物業管理公司的服務專案是：

（1）業主攜帶發展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續。

（2）管理處向住戶發放《業主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等資料。

（3）業主填好《業主基本情況登記表》，登好《業主公約》和《物業服務合同》。

（4）管理工作人員與業主到現場驗收移交住房，抄水、電底數，填寫《入夥驗房表》，並雙方簽字，交納相關費用，管理處發放鑰匙。

（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關管理費用。

作為我院的物業管理服務企業，點亮物業管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、裝置的管理、綠化環境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓傢俱維修、採購及其管理，學生床單、被罩的接收、洗滌和發放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓傢俱等大件物品出入時要核實登記。向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線。不準在公寓內吸菸、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業管理公司對學生公寓禁止的要求。物業服務企業負責公寓樓外周邊的衛生保潔和樓內大廳、走廊、衛生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。

其次是教學樓的管理，要求教學樓內外的衛生保潔，定期修檢電梯裝置，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。

第三是裝置的管理，每天檢查各樓層，注意電線等裝置設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，並及時修理，保障電得正常供應。

第四是綠化環境得環境，點亮物業管理公司協助學校做好了綠化美化得總體規劃和設計，美化了我學院的校園環境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的安全，枯死樹立淘汰後，及時補栽了新樹，使校園確保整體協調。

點亮物業管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：

（1）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規律，同時還有寒暑假。因此，物業服務企業根據學校的這種特點安排好自己的.各項工作計劃。依據學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排裝置設施的維修養護、日常清潔及校園的安全保衛工作。

（2）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業管理實際操作過程中，點亮物業管理公司考慮到學生的人身安全問題，對裝置設施的維修養護很重視。

（3）物業管理具有互動性，由於學生的活撥好動，有些時候會造成學校裝置設施的損壞，點亮物業服務企業充分注意到了這個問題。

我院為加強發揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業管理工作中，並自覺的制止有損於學校物業的行為。為此我院點亮物業管理公司做到了周全的服務。使學院物業十分完美。