甲級寫字樓物業管理方案

第一節 任務和崗位設定

一、任務

工程部是實施大廈工程管理，保障裝置、設施正常執行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為使用者創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強後盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標誌。

工程部的職責範圍如下：

　　一、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的執行管理，維護保養和故障檢修；

二、負責大廈公共設施、裝置的維修保養；

三、負責對使用者室內設施、裝置提供有償維修服務；

四、負責大廈外派工程的監管工作。

五、負責對使用者提供收費特色服務以及特約服務。

二、工程部架構圖（A座）

人員配置說明

專案負責人：1人

工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)

綜合維修班：15人

領班:1人（兼維修）

綜合維修工:15人

裝置執行：8人

領班:1人（兼維修）

執行工:7人

配電室值班電工：16人

領班:1人（兼值班）

BC座配電室8人

DE座配電室8人

庫管1人

共計44人

第二節 崗位職責

一、工程部經理崗位職責

一、負責組織開展大廈工程裝置的維修、養護、執行、管理工作。

二、負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業務培訓，監督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

三、協助物業公司完成所交辦的各項工作。

二、主管崗位職責

一、在工程部經理的領導下，管理本系統的員工和所轄裝置。

二、制訂並監督執行本系統的裝置定期保養規定及技改專案方案

三、制訂本系統員工的安全教育和業務培訓計劃。

四、填寫本系統的操作要求和工作指令。

五、提出本系統的備倉計劃，協助採購專業性較強的工具或零件。

六、負責與相關業務主管部門進行業務聯絡，負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。

三、領班崗位職責

一、在專案主管領導下，對所轄裝置及員工進行管理。

二、安排執行所轄裝置的定期保養規定及參與執行有關的技改專案。

三、監督執行本部門的工作指令，負責跟進工程單的作業情況。

四、定期組織所轄員工進行技術和安全生產等業務知識的交流。

五、做好本班組的技術檔案、維修保養記錄和交接班記錄等原始記錄。

六、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。

四、電工崗位職責

一、在電工值班時應留意變配電室高、低壓裝置的執行情況，填寫各種相應記錄，做到每兩小時巡視一次，特殊情況加強巡視次數。

二、必須按照安全操作規程操作，在值班時間內值班人員對變配電室裝置負有監視、維修、保養、操作及事故處理並上報上級領導的責任。

三、員工必須嚴格執行供電局頒發的規章、制度。嚴格遵守公司制定的各項規章、制度。

四、熟悉公司所轄範圍內各用電系統的執行方式，掌握主要裝置的效能及故障處理。

五、保證機房內的環境衛生。

六、管理好固定資產，三備品(安全、消防、一般備品)做好保密工作、保衛工作、防火工作。

五、水工崗位職責

一、自覺遵守公司及工程部制定的各項規章制度，服從公司各級領導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。

二、負責物業轄區內的上下水、採暖、空調、送風及各種管道的正常執行與維修保養工作。

三、做好所屬裝置的維修、保養工作，保證冷、熱及採暖系統的正常執行。

四、做到日有日檢，周有周檢，發現問題及時彙報並處理，當班發生的問題不得交班，應配合下班完成修理任務。

五、認真做好巡查並填寫巡檢記錄表、維修單並將修理中所用材料及工時報本部主管領導。

第三節 內部管理規定

一、值班規定

一、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批准擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。

二、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。

三、值班員工必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速扣除故障，保證裝置安全運作。

四、值班員工必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真填寫。

二、交接班規定

交班人：

l、必須在交班前認真填寫好交班記錄，寫明執行情況及發現的問題，準確無誤地寫明問題現象、解決辦法、建議並轉達上級對員工下達的指令。

二、工具、勞保用品、文具等物品應交接清楚。

三、做好交班前的一切準備工作，整理現場，做好環境衛生和裝置衛生，為下一班工作創造有利條件。

接班人：

一、接班人在接班前4小時內嚴禁飲酒，否則嚴禁交接班。

二、應提前十五分鐘到崗，由交班人將交班事項交待清楚。

三、交班人與接班人共同檢查巡視工作場地，確認無誤後，由接班人簽字後方可離崗。

四、在交接班期間發生的裝置問題，應立即停止交接班，並由交、接班人遠共同協力解決，同時上報本工種領班和當值主管。

三、執行記錄管理制度

一、所管轄系統巡查記錄表每日做好記錄，由專案主管檢查後每月月底將表格彙總交物業公司存檔。

二、裝置月度檢查保養表填好後交領班，專案經理審查後每月交物業公司存檔。

三、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

第四節 裝置設施管理

裝置設施管理的主要內容有：

一、確保能源的供給及有效地控制能耗

二、建立日常保養和定期檢查、維修制度，並作好詳細記錄

給排水系統裝置的維護管理

給排水系統是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、汙水排放管道設施等。

（1）加強巡視檢查，檢查範圍包括室內外的外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮球閥、泵房等。

①水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少於一次，一旦發現問題，及時維修解決。如遇大暴雨天氣每隔一個小時巡視一次各管線、管井以及地下車庫。

②水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒應由專業清潔公司進行。

（2）若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時，應事先與物業公司溝通，

說明停水原因和停水時間。

（3）定期對泵房內水泵、管道、電機等進行日常維修保養。

（4）要定期清理區域性面天溝、汙水坑井，使之疏通。

（5）室外管道、水錶、閥門等需定期養護，減少鏽蝕。在冬季來臨

之前，做好保溫防凍工作。

（6）每年對化糞池進行2-3次清掏，以保證管線通暢。

（7）每年對各管線節門，水泵壓一次盤根，各節門水泵螺絲上機油一次。

供電系統的維護管理

配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規定。

一、配電室施行“三鐵”管理。鐵門鐵櫃鐵窗。各種高壓裝置配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。並儲存各備件用具耐壓合格試驗單據，每年按照規定對上述備件用具送供電局進行耐壓檢測。

二、嚴格實施要害部門的門禁制度，未經專案經理或主管批准任何非本崗位人員一律禁止入內。

三、配電室的全部機電裝置，由專業技術人員負責管理和值班。送停電由值班人員在主管批准後填寫操作票並完成。

四、建立執行記錄，每年進行兩次全面停電裝置大修維保，解決處理平時記錄以及大修時發現的故障隱患，並做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。

五、供電迴路操作開關的標誌要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標示牌，非有關人員絕不能動。

六、嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛生制度。

七、嚴格執行供電局頒發的“四措八制”，以及公司對緊急停電等有關事項的規定。

八、在大風、大雨、大雪等惡劣的氣候條件下，要加強對裝置的巡視，當發生事故時，應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，並及時做好記錄。

九、操作檢修時必須按規定使用電工絕緣工作、絕緣鞋、絕緣手套等。

空調系統管理

一、風機房管理規定

一、嚴禁無關人員進入機房內。

二、風機房裝置由空調專業人員負責維修、維護及日常巡查。

三、風機房內必須保持整潔，各類標誌清晰，不得存放雜物或作其他用途。

四、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

五、空調員工定期巡查風機房，發現問題及時修理，並記錄在檢查表上。

二、空調系統檢查巡視內容

一、裝置巡查

（1）巡查執行中的空調裝置要注意觀察執行狀態，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常範圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、滲水、溢流或缺水現象。

（2）巡查裝置是否在規定時間內執行或停止。

二、空調機房

（1）主機是否正常，油溫是否在正常溼度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。

（2）巡查水泵執行狀態，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，執行中有無過熱現象，檢查閥門等裝置有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

三、水塔、水箱檢查

（1）涼水塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風扇執行時是否發出噪音，風扇起動電櫃有無故障指示。

（2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水、浮球是否正常工作。

四、風機等檢查

（1）新風機：檢查執行時有無發出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口的風量是否足夠，塵網有無堵塞，電梯廳盤管塵網是否乾淨，執行有無噪音。

（2）分體機：執行時有無發出噪音，製冷能力是否良好，塵網有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。

三、空調系統執行管理規定

一、空調系統的裝置執行由空調專業人員負責，電工主管進行監督。

二、每班當值人員定期巡查空調機組和外圍裝置一次，並將執行引數記錄在空調系統執行表上，未經主管批准，不得擅自更改執行引數。

三、按大廈空調執行時間表準時啟停空調系統。

四、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索並實施有效的節能方法。

四、空調系統維修保養規程

一、空調專業人員負責大廈空調裝置的維修，並按空調系統保養計劃做好裝置保養。

二、專業主管每年12月制訂下年度的空調系統保養計劃，並負責組織實施。

三、裝置維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

四、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，並嚴格遵守動火作業規定，配備滅火器施工。

五、系統維修保養工作結束後應填寫冷水機組檢查表，冷卻水泵檢查表、冷凍水泵檢查表和樓層鮮風機檢查表等表格。

五、中央空調系統應爭處理方案

（一）冷水機組

一、巡查發現執行中的冷水機組故障，應立即停止該機，轉開備用電機。

二、發現故障的技工將情況報告專業主管並聯系裝置保養公司維修。

三、裝置保養公司接通知後，辦公時間內4小時內到場維修，非辦公時間12小時內到場維修，並在事後做維修報告。

（二）水泵

一、巡查發現執行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，後停異常水泵，開啟備用水泵，並啟動主機繼續供冷。

二、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，並記錄在當值日誌上。

三、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，並在事後作維修報告。

（三）涼水塔

一、巡查發現執行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，後停異常水泵，開啟備用水泵，並啟動主機繼續供冷。

二、發現故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，並記錄在當值日誌上。

三、屬較嚴重的故障應報告專業主管，由其組織維修，並在事後作維修報告。

（四）管網系統

一、發現管網管道漏水應迅速關閉冷水機組和水泵。

二、採取相關措施，以防水浸入電梯井和使用者單元，並將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水匯入走火梯。

三、對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調機房內管道底部排水口開啟排水，留意水泵房汙水泵抽水情況；一旦發現集水坑水位過高，則需關閉排水口。

四、報告專業主管，由其安排搶修並在事後作維修報告。

五、事件發生後，將情況通知物業公司及相關單位。

第五節 維修管理細則

（一）工程部入戶維修流程圖

維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業主的困難當作自己的困難，方便業主是維修工作的惟一準則。具體要求如下：

一、接報修

（1）接報修時先講：“您好，維修班XXX，先生（小姐）有什麼事情請講”；

（2）記錄好報修內容、棟號、如預約維修記錄好約定時間。

二、從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應在10分鐘內到達業主家；

三、敲門、按門鈴

到達業主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應，應間歇10秒鐘後再敲門或按門鈴第二次，不要連續按或是按住不放。

四、業主開門後，應招呼一聲您好！說明自己的身份，告訴業主維修事項，得到業主認可後：

（1）脫鞋或帶鞋套進入；

（2）在業主帶領下進入維修房間，不隨意走動。

五、修理

（1）電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規定”進行；

（2）在修理當中必須移動有關物品時，應先徵行業主同意，並小心輕放。

六、清場

（1）在修理過程中將所使用的工具、用具放在自帶的墊布，不得將工具、用具等隨意放在業主房內的檯面、地面上；

（2）工作完畢請業主驗收，並將移動過的物品放回原處，清理現場。取得業主認可後，填寫維修工作單，由業主簽字確認。

（3）禁止收取業主的禮物禮品，離開房間時與業主道別。

（二）其他區域維修管理

維修人員除上述直接為業主服務時需達到的服務規範處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，並做好記錄。

一、路燈、庭院燈、樓梯燈每天檢查一次，要求燈泡亮度正常，燈罩完好。北大堂吊頂發現不亮燈泡做記錄，每半年組織搭腳手架統一維修更換一次。其他高處吊燈廣告照明每天記錄燈泡損壞情況，白天統一維修，作業時必須使用安全帶，工作程式必須遵守高空作業有關規定。

二、汙(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理2-3次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無汙水外溢現象。

三、天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。如發現滲漏嚴重應及時報請專業施工隊修復，石材層面如破損開裂應及時給予修復.

第六節 緊急情況處理方案

（一）水工緊急情況處理

一、跑水事故預案

發生跑水時,工程人員應及時趕赴現場,檢查跑水情況,關閉洩漏點最近上級截門、閥門進行搶修,更換損壞零件。以最短時間恢復正常供水。同時組織人員清掃洩漏積水,防止連帶反應。處理完畢做好相關記錄,並將處理結果反饋領導。

二、在遇到消防、噴淋系統欠壓、起泵時應立即報與專業領班組織人員進行檢查，並與消防中控室等相關部門聯絡，查明原因具體處理。

三、在發生突發事件處理的同時通知物業公司發放通知。

四、在突發事件處理完成後，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。

（二）電工緊急情況處理

一、電器火災故障處理預案

遇到電器故障引起的火災時，應立即切斷電器裝置電源，利用現場滅火器材控制火勢，並及時通知保安部消防控制中心及上級領導。當保安部人員到達時應協助滅火，並做好現場配合如臨時照明，用電等。機房值班人員按消防要求啟動相應裝置如排煙風機消防水泵等。滅火完畢後，做好善後處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

二、電器事故（停電跳閘）處理預案

值班人員在值班時，如遇到電器事故，應首先根據報警和中央訊號盤指示及時準確判斷故障點。向主管領導彙報，根據指示要求迅速、無誤的處理故障，嚴禁因值班人員誤操作面造成事故範圍擴大和拖延停電時間。事故處理後，要先查明事故原因，並做好相應記錄。

三、觸電事故緊急處理預案

如遇危害到人身或裝置安全事故時，應先處理事故，後向有關領導彙報。

1)脫離漏電物體

大廈內發生人員觸電事故時，首先應及時準確的斷開漏電物體電源開關。（同時防止觸電人員脫離電源後的二次傷害）。然後對觸電人員施救。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。

2)觸電人員急救

首先檢查觸電人員受傷情況，把傷者仰面平放，頭部稍微後仰，放鬆傷者領帶腰帶，保持呼吸通常。打電話報120或999。當觸電者無呼吸時，對其進行人工呼吸。無心跳時，對其進行胸外積壓。當觸電者呼吸心跳都停止時，如傷者無明顯致命外傷，在醫務人員到來之前不能停止救助。醫務人員到來後要特別提醒傷者是觸電。並協助醫務人員進行救助，做好善後處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。

四、電梯緊急事故處理預案

電梯困人事故處理預案

1）工程維修人員在接到報修後,應立即組織相關人員到達現場。首先確認電梯轎廂位置(根據樓層指示燈或小心開啟廳門檢視)。

2）詢問轎廂內是否有租戶或客人,安撫被困人員。

3）關閉故障電梯總電源。

4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協助乘客離開轎廂

5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。

電梯進水事故預案

1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應將電梯停於進水樓層以上並及時關閉電梯總電源

2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,並提交情況及處理報告

電梯特殊故障處理預案

遇到工程人員無法處理的複雜故障時,應關閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。事故處理完畢應對事故處理過程進行記錄備案,並上報領導提交書面事故報告。

（三）火災處理應急方案

一、報警程式

一旦發現火災苗頭，如煙、油、味、聲等異常狀態時，每一位員工都有責任立即向消防監控室報警，請其查明原因。發現火情的人應保持鎮靜，並立即採取各種滅火措施：

（1）立即通知消防監控室。

（2）採用電話報警時講話聲音要清楚，要說明起火地點，是否有人被圍困，火勢的情況以及是否正在採取撲救措施等，然後通報自己的姓名和部門，並注意傾聽監控室的補充詢問，認真回答，得到允許後方可結束通話報警電話。

（3）不要在火場附近區域高叫“著火了”，以免造成混亂。

二、工程各系統配合滅火工作程式

在接到火情通知後，立即檢查本部門各個控制系統崗位，啟、閉消防設施達到自動滅火狀態；組織本部員工義務趕赴火場，撲滅火災；組織本部員工義務負責處理火場區域的水電等技術問題。其他系統工作人員要做到：

（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知後，密切注意火場附近的電力執行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令後，應立即按指令控制裝置。

（2）電梯監控：接到火情通知後，立即將消防電梯降到首層，並親自控制，專供滅火工作使用，同時停止火場區域的其他電梯的執行。

（3）水系統：接到火情通知後，立即做好消防用水的供應工作，並做好供水裝置的搶修工作。

（4）空調系統：接到火情通知後，立即關閉起火區域的空調機組。