房地產公司實習報告

　　前言邁進大學生活的最後一個年頭站在我們面前的就是那個嚮往已久的工作社會我們的心已經開始飛進那裡我們高興我們興奮因為我們終於可以在這個巨大的舞臺上展現自我我們可以回報社會我們可以服務國家但是我們又害怕又膽怯我們常常會捫心自問我們準備好了嗎是的我們在校園裡生活了數十載而社會與校園是完全不同的兩個世界也許我們不能完全立刻適應這激烈殘酷的社會所以我們選擇一個過渡的橋樑把我們平穩的送上社會的大舞臺這就是專業實習
　　我們的專業是工程管理房地產是我們以後就業的主要方向之一加上我倆對房地產十分地感興趣所以我們選擇了一個房地產資訊充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀房地產評估公司屬於房地產中介機構是房地產開發商與消費者之間的橋樑在這裡實習會使我們得到更好的鍛鍊而許多專家學者給房地產估價下了一個美妙的定義房地產科學藝術正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業才能主動的才房地產的知識中自由的遨遊
　　實習的一個月很快就要結束了再回首這豐收的一個月我們感到十分的欣慰它使我們在實踐中瞭解社會讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識也打開了視野增長了見識為我們即將走向社會打下堅實的基礎為了表達自己收穫的喜悅我們將分開幾個部分講一下自己的感受報告實習的情況
　　一公司介紹
　　北京北方房地產諮詢評估有限責任公司以下簡稱北方公司系北京北方房地產諮詢評估中心隸屬於國土資源部脫鉤改制後形成的公司是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一北方公司以北京為依託業務範圍輻射全國具有技術力量雄厚資訊靈敏可靠服務行為規範規模信譽良好的優勢
　　公司的主要業務有
　　①房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃房地產投資分析可行性研究房地產投資的資金融通房地產市場營銷策劃房地產抵押貸款個貸評估房地產拆遷評估北方公司自年以來對不少專案參與了整個策劃併成為多家集團公司的長期諮詢評估機構成為許多集團公司的顧問單位比如北大青鳥集團隆達集團北京市供銷社北京金隅集團首創置業國貿北辰等
　　②基準地價及各類宗地地價房產價值評估業務
　　基準地價編制北方公司曾在年主持制定了浙江省溫州市的基準地價並參與了其它省市基準地價的制定獲得原國家土地管理局頒發的年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發的年度局級科技進步一等獎業務包括出讓或國家收回土地的地價評估轉讓出租抵押作價入股房地產的評估企業兼併破產清產核資涉及的房地產估價司法仲裁涉及到的房地產估價徵收土地稅費涉及的土地估價其它依照法律法規需要進行的房地產估價
　　③在全國範圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策法律諮詢
　　北方公司自年起一直被國土資源部確認為級土地估價機構是全國最早從事上市公司土地估價的機構已參與了百餘家上市企業股份制改造中土地資產評估政策諮詢及土地資產處置的協調工作積累了豐富的經驗熟悉股份制改造中的各個環節能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案便於土地資產與其他資產銜接平衡達到上市標準
　　④為各種形式的產權變動提供整體資產的諮詢評估服務
　　目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其諮詢服務積累了豐富的經驗包括企業清算資產評估企業工商註冊資產作價入資評估資產補償評估無形資產評估等型別豐富多樣
　　⑤具備提供完備法律諮詢服務的能力
　　北方公司現有法學碩士名其中具有律師資格的名具備提供全套法律諮詢服務的能力尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗使客戶的權益得到最大限度的保護
　　公司特點及優勢
　　①公司具備五種資質
　　⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格
　　⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質
　　⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質
　　⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質
　　⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構第一批
　　作為目前全國具備資質最全面最高級別的的評估機構北方公司在目前許多評估專案同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下在協調各方關係方面更顯示出我公司的巨大優勢這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的
　　②靈敏可靠的資訊來源
　　北方公司與國土資源部建設部財政部外經貿委各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯絡能及時準確地瞭解國家各項政策法規並融會貫通尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關係密切瞭解和掌握全國各地地價行情可以協助客戶辦理評估結果確認土地資產處置權屬變更登記等手續有協調各方面關係的能力和經驗截止目前公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產諮詢評估及交易代理服務
　　③良好的信譽
　　北方公司是中國銀行總部國家開發銀行建設銀行北京分行的指定評估機構之一與其他銀行亦有業務聯絡享有良好的信譽目前房地產抵押評估業務量日益擴大北方公司在接受評估工作過程中從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的抵押財產證明的合法性並協助企業明晰產權關係既為金融機構的貸款安全性提供保障又為企業理順產權關係順利取得金融支援提供法律諮詢及協調工作
　　④雄厚的技術力量
　　北方公司是國內成立最早技術力最雄厚的專業評估機構從事過各類資產評估專案並與境外評估機構進行過多次合作有豐富的協調經驗在長期的房地產評估工作中全體員工不斷總結經驗熟悉並掌握國際公認的評估原則和方法目前已形成了一套科學有效的評估程式確保了評估工作的客觀公正和具有權威性自年以來各省市基準地價的制定北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經驗並對基準地價的數字化標準化有獨到的見解
　　⑤高素質的人才結構
　　北方公司現有專職人員中左右具有碩士學位形成了以經濟財會建築法律等專業人員為主的業務隊伍體現了最佳的組合效益其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員多年以來從事土地經濟理論地價理論及評估方法的研究參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要檔案的起草公司現有人員中具有國土資源部土地估價師證書的名建設部註冊房地產估價師證書的名除此之外還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍能承接各種型別的評估專案及基準地價編制專案
　　二在公司的工作情況
　　能在這麼有實力的房地產公司實習我們十分的高興這就像給與了我們一個巨大的舞臺讓我們在上面有機會揮灑自己的才華演繹自己的青春我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會好好的向同事們學習增長自己的知識與經驗
　　在北方的這一個多月我們是慢慢的進入工作角色的由開始的學習房地產評估報告到成為同事們的助理再到參與到專案中來最後得到專案主力的位置這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定也是我們努力的結果我們獲得的不僅僅是知識還得到了走向社會的自信下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些專案
　　專案一國家土地局××年的北京地價監測
　　北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理在每年年末的時
　　候在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價從而掌握北京的地價分佈
　　國土局分給北方公司個監測點的任務由於任務比較艱鉅這次總共有人蔘加了這個專案按照國家土地局的要求我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率土地開發程度七通一平條件下的樓面毛地價和地面熟地價在天內完成工作任務外出考察花費了天時間天用於寫估價報告外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點做好記錄和拍照工作
　　這六個監測點及其比較案例分別是
　　一南池子大街號用地價格評估
　　王府井百貨集團股份有限公司住宅用地四合院
　　比較案例西城區銀錠橋衚衕號院東城區國子監街號院
　　西城區南官房衚衕號
　　二城市芳庭居住用地價格評估
　　比較案例紫芳園四五六區蒲安東里號樓
　　芳古園住宅小區一區
　　三建欣園地價格評估
　　比較案例宋家莊家園樓馬家堡路號住宅樓
　　珠江駿景南區住宅專案
　　四芳星園二區體育健身中心土地價格評估
　　比較案例豐臺區方莊芳城園三區北京市五金礦產進出口公司土地
　　豐臺區供銷合作聯合社層底商
　　五上汽首創廠房土地價格評估
　　比較案例蓮花池長途客運站公交用地豐臺區於家墳號
　　中關村科技園豐臺園產業基地二期
　　六北京海運商業服務公司土地價格評估
　　比較案例夕照寺危改三期西區中國醫藥保健品進出口總公司辦公樓方莊芳城園一區樓中段變電室辦公房
　　下面就以建欣園專案為例說明這些專案評估方法
　　一估價專案名稱建欣園地價格評估
　　二估價物件估價物件位於大紅門西路號東臨建欣園小區路西至建欣園小區路南至建欣園小區路北至建欣園小區路估價物件建築面積為平方米土地面積為平方米容積率為土地規劃用途為居住五級用地
　　三估價期日二零零四年十二月三十一日
　　四地價定義該監測點的地價是
　　於估價時點××年月日在現狀容積率現狀土地開發程度七通條件下居住用途土地使用權年限為法定最高使用年期年的完整土地使用權的公開市場價格
　　於估價時點××年月日在設定容積率土地開發程度七通一平條件下居住用途土地使用權年限為法定最高使用年期年的完整土地使用權的公開市場價格
　　地價型別有地面熟地價樓面毛地價兩種
　　五估價方法市場比較法假設開發法
　　測算在現狀容積率現狀土地開發程度七通條件下的樓面毛地價和地面熟地價
　　一市場比較法測算樓面毛地價及地面熟地價過程
　　因素說明
　　比較因素
　　例項
　　例項
　　例項
　　資料來源即獲取途徑例如網上查出讓檔案等
　　宋家莊家園樓
　　馬家堡路號住宅樓新增面積
　　珠江駿景南區住宅專案
　　位置
　　豐臺區宋家莊
　　豐臺區馬家堡路
　　豐臺區永外果園號
　　交易日期
　　××年月日
　　××年月日
　　××年月日
　　交易價格樓毛
　　交易情況
　　正常
　　正常
　　正常
　　用途
　　住宅
　　住宅
　　住宅
　　區域因素
　　繁華程度
　　一般
　　一般
　　較好
　　公共交通
　　一般
　　一般
　　較好
　　公共設施
　　一般
　　一般
　　一般
　　集聚條件
　　較好
　　一般
　　較好
　　個別因素
　　臨路條件
　　一般
　　一般
　　較好
　　建築物情況
　　鋼混
　　鋼混
　　鋼混
　　使用年限
　　比準價格
　　樓面毛地價元平方米
　　樓面毛地價元平方米
　　考慮該地區居民居住密度的情況估價人員結合該地區正常專案拆遷費用水平確定在規劃容積率時樓面拆遷安置補償費用為元平方米所以
　　樓面熟地價樓面毛地價樓面拆遷補償費用
　　元平方米
　　地面熟地價樓面熟地價容積率
　　元平方米
　　二假設開發法測算地面熟地價及樓面毛地價過程
　　銷售單價
　　銷售面積
　　開發價值
　　建築費用
　　專業費用及不可預見費
　　利息
　　銷售費用
　　稅費
　　利潤
　　開發餘值
　　地面熟地價
　　
　　資料說明
　　銷售單價根據市場調研獲取
　　建築費用根據同區域同規模檔次的建築獲取
　　專業費用根據同區域同規模檔次的建築取建築費用的
　　利息開發期一年年利率取估價期日中國人民銀行一至三年期貸款利率為
　　銷售費用含買賣手續費代理及廣告宣傳費等取銷售價格的
　　稅費營業稅城建稅和教育費附加為銷售價格的
　　利潤根據北京市住宅開發市場的平均投資回報率在此次評估中取開發商的投資回報率
　　樓面熟地價地面熟地價容積率元平方米
　　樓面毛地價樓面熟地價樓面拆遷補償費用平方米
　　三在現狀容積率現狀土地開發程度七通條件下地價的綜合測算
　　取兩種方法測算結果的均值作為估價結果計算如下
　　樓面毛地價元平方米
　　地面熟地價元平方米
　　測算在設定容積率土地開發程度七通一平條件下的樓面毛地價和地面熟地價方法與前面測算現狀容積率下的方法一樣過程略
　　這個專案是我們正式參與的第一個專案我們十分用心去做邊學邊問其中遇到的困難在同事們的幫助下和自己的努力下一一化解最後我們向國土局交上了一份滿意的答卷
　　專案二中國科學院行政管理局資產評估
　　這次評估是根據中國科學院檔案中國科學院擬將中科院行管局可用於經營的資產剝離出來投資到北京中科資源有限公實現中科院行管局由事業單位轉為企業的體制改革本次評估目的在於確定擬投入到北京中科資源有限公司的中科院行管局的可經營資產的價值為其擬投資資產提供價值參考依據
　　這個專案歷時估計會有個多月到目前還沒結束本次評估範圍包括兩部分由中科院行管局原賬面資產中以××年月日為基準日直接剝離出的資產及負債其中共有家單位保留劃撥土地使用權的地上建築物
　　由於資產及其負債的清查比較複雜我們作為一個初涉工作的新人還沒有能力完成這一部分的工作所以我們就負責資產清查核實的工作這是一項相對比較簡單的工作對我們來說又是有難度的但肯定會給我們帶來不少的收穫的資產清查核實中資產佔有方調整後的納入評估範圍的資產型別包括流動資產調整後賬面值貨幣資金預付賬款其他應收款存貨待攤費用長期投資賬面值固定資產包括房屋建築物及車輛機器電子裝置等流動負債賬面值預收賬款其他應付款應付工資應付福利費應交稅金其他應交款注由於要求保密在此不敢把具體數目公開於眾
　　在清查過程中我們對貨幣資金進行了賬實核對對債權債務進行了賬面核實對資產佔有方已經辦理核銷審批手續的債權債務瞭解了有關情況對長期投資的投資協議產權登記證等進行了瞭解核實對車輛電子裝置及其他裝置的數量規格型號存放地點進行逐臺的清查核實在資產佔有方有關裝置管理人員技術人員的配合下對價值量較高的裝置填寫了裝置技術鑑定表對房屋根據產權證等有關檔案核實其建築面積建築結構建築數量並瞭解房屋的使用及維修狀況對可能影響資產評估的其他重大事項進行了瞭解
　　在未來的一個月內我們還要繼續努力的為這個專案而努力工作在過去的一個月我已經得到不少的收穫相信隨著專案的繼續進行我得到的東西肯定會很多的這也就給了我更多的動力我們在這次的專案中得到的最大的知識就是做事要細心不能少也不能多的主線貫穿我們工作的始終
　　專案三森力資源資產評估學習及評估機構的林權評估收費標準
　　林權這個概念在我國還是一個新鮮的事物把森林資源資產化管理是我國有效利用森林資源的良好開始現在是我國森林資源資產化管理的初級階段也是我們的探索階段像所有資產一樣我們都可以用科學的手段評估出其價值所在從而促進森林資源的多方綜合利用
　　所以以後隨著森林資源的全方位的利用林權的評估將佔有一個很重要的角色為了跟上時代的步伐北方公司現在已經進入了森林資源資產評估學習的緊張階段我們以《林業資源資產評估及作價計算手冊》我輔導材料每週進行次以上的交流學習而且受國家森林管理局的委託讓北方公司制定資產評估機構林權評估的收費標準總經理就把這個艱鉅的任務交給了我們兩位新人去做這對於我們來說是一個真正的大考驗我們上網找資料以國外的森林管理為參照再到北圖找資訊經過半個多月的努力我們把自己制定的收費標準上交給領導領導對我們的工作十分的滿意這也是我們信心倍增對未來十分的憧憬
　　這次過程我們學了一些從未接觸過的森林的東西我倆都有一種體會就是其實知識沒有界限只要你肯學就肯定能進入到這個知識的領域中來這對我們以後的工作生活是一個很好的啟示只要努力你就可以得到你所想要的東西
　　專案四某工廠汙染擾民搬遷的評估
　　有了前些日子圓滿的完成工作的經歷領導和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定上幾天領導把一個專案交給我們讓我們獨立去完成就是有關北京汽車工業控股有限責任公司某一工廠汙染擾民搬遷的評估這個專案從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用只是有不懂的地方就向同事們諮詢這次專案的前期經歷讓我們懂得了一個專案是如何談判成功的再過幾天專案就要進入正式的評估階段了我們自己也十分的高興能有機會展現自己我們在這次專案的前期工作中我們學到的更多的是談判技巧學到的是社會經歷
　　三實習感想
　　經過一個多月艱苦而又快樂的實習旅程我們滿載而歸我們不僅僅學會到了房地產的更多知識把房地產估價的理論和實際緊密的聯合起來我們得到更加寶貴的東西就是經驗與自信我們不再害怕社會激勵競爭的到來我們現在喜歡上了暴風雪的洗禮我們會真誠的對待以後的每一件事和每一個人相信有了這次實習的成功經歷我們會在以後的崗位上走的更穩做得更好